Dégât des eaux

Face à un dégât des eaux, le réflexe naturel est de chercher le responsable. Pourtant, depuis 2018, la logique de l’indemnisation ne dépend plus de « qui a tort », mais d’une convention signée entre assureurs : la convention IRSI. Ce texte, qui supplante dans les faits le Code Civil pour les petits sinistres, impose que votre propre assureur vous indemnise directement, souvent sans recours contre le responsable. Si ce système peut accélérer le dédommagement, il cache aussi des pièges : réparations superficielles, refus de prise en charge, ou expertises virtuelles. Cette page décrypte la mécanique complexe de l’IRSI et rappelle quelques droits fondamentaux garantis par la loi fondatrice de 1930. L’objectif ? Eviter que le logement ne subisse une « dette technique » invisible.

Intégrée à notre Journal de bord d’une rénovation énergétique , cette étude de cas montre comment un basique sinistre peut stopper net une rénovation et laisser un logement vacant pendant des mois. Le blocage ne vient pas ici de l’indemnisation, mais d’une inertie et de divers blocages successifs malgré l’obligation légale faite au syndic par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Ce goulot d’étranglement laisse le bâti se dégrader inutilement, transformant un incident technique en une pathologie structurelle du bâtiment.

La convention IRSI

La convention IRSI repose sur un double mécanisme : l’identification d’un Assureur Gestionnaire Unique, souvent celui de l’occupant du bien sinistré et une logique de seuils monétaires qui répartit les obligations de gestion selon la valeur estimée du sinistre. Cette architecture n’est pas une simple simplification administrative : elle constitue une refonte du rapport entre responsabilité civile et indemnisation, opérée entièrement par des acteurs privés, sans modification du Code Civil.

Le lien séculaire entre « responsabilité » et « paiement » est rompu pour tous les sinistres en dessous de 1 600 € HT. Le système accepte explicitement que le responsable ne paie pas, parce que le coût administratif de le faire payer dépasse la valeur de la dette elle-même. Les assureurs reconnaissent implicitement qu’ils dépensaient plus en « frais de procédure » (honoraires d’experts, courriers recommandés, recours amiables) qu’en « matière sinistre » (peinture, parquet, plâtre) sur les petits dossiers. La convention devient donc un pacte de non-agression financière entre compagnies.

En supprimant la pression financière directe sur le responsable (pas de recours en dessous de 1 600 €), la convention crée une inertie du responsable : celui-ci peut différer la réparation de la fuite, provoquant des récidives et multipliant les sinistres sur le même point de défaillance. Le texte résout un problème de coût mais en génère un autre, structurel, sur le long terme. Par ailleurs, l’inflation des matériaux en 2023–2024 a fait basculer de nombreux dossiers automatiquement dans la Tranche 2, engorgeant à nouveau le dispositif qu’il était censé fluidifier.

La convention représente un rare exemple de ce que les juristes appellent la Lex Mercatoria : le secteur privé crée ses propres règles qui supplantent, dans les faits, le Code Civil pour la vie quotidienne de millions de personnes.

➡ Une idée clé : « La recherche de Fuite est un sinistre en soi »

La convention IRSI a historiquement traité la recherche de fuite comme un accessoire préalable à la réparation : une étape technique, subordonnée, sans valeur économique autonome. Cette lecture est dépassée. La recherche de fuite constitue un service à part entière, avec sa propre complexité méthodologique (destructive vs. non destructive), ses propres responsabilités et ses propres circuits de facturation.

Le levier prévention : de la dépense à la Data Cette autonomie pourrait permettre de transformer une dépense curative aveugle en investissement stratégique. En conditionnant ce financement autonome à une qualification précise des causes (via un rapport standardisé), l’assureur ne finance plus seulement une intervention ponctuelle mais alimente une base de données pathologique, permettant de cartographier les vulnérabilités de l’immeuble et de basculer vers une maintenance prédictive.

  • Avenant de juillet 2020 de la convention IRSI

L’avenant de juillet 2020 réforme la gestion des « Recherches de Fuite » (RDF) sous le régime IRSI. Son objectif central est de débloquer les situations paralysées par des désaccords entre assureurs. Désormais, la RDF est réputée garantie automatiquement, sans franchise ni plafond, par tout contrat couvrant les locaux, quelle que soit la nature du contrat (même RC seule).+4

La nouveauté majeure :

  • L’assureur de l’occupant organise la RDF dans le local de son assuré.
  • L’assureur du CNO/PNO organise la RDF si : local vacant, meublé/saisonnier, congé donné ou reçu, RDF destructive dans son local, ou non-assurance de l’occupant
  • L’assureur de l’immeuble organise la RDF dans les parties communes ou par subsidiarité.

Une distinction nette entre la recherche de la fuite (garantie) et la réparation de la cause (non garantie) est renforcée. L’automatisation de la prise en charge financière vise à éliminer les délais de gestion.

Le texte sous-entend un échec partiel de la version originale de 2018 de la convention concernant la fluidité des dossiers. L’expression « la recherche de fuite n’a pas été suffisamment simplifiée » est un euphémisme diplomatique pour dire que les assureurs continuaient de se battre sur des détails techniques, paralysant les indemnisations.+1

L’avenant révèle aussi une volonté des assureurs de se désengager du financement de l’entretien immobilier : en excluant le passage en apparent, ils renvoient subtilement la charge financière de l’accès aux canalisations vers les propriétaires, suggérant que si un tuyau n’est pas accessible, c’est un défaut de conception ou d’entretien, pas un aléa assurantiel. Cette suppression du « passage en apparent » comme modalité de RDF est une rupture. Elle met fin à l’usage détourné de l’assurance pour financer la rénovation de tuyauteries vétustes sous prétexte de recherche de fuite.

Bien que « réputée garantie », la mise en œuvre pratique reste dépendante de la réactivité de l’occupant à déclarer le sinistre. Le frein majeur est l’inertie culturelle et la méconnaissance des occupants. Le réflexe « je suis locataire, ce n’est pas mes murs, donc je n’appelle pas mon assureur » est ancré profondément. De plus, la peur (injustifiée désormais) de payer une franchise bloque l’action immédiate nécessaire au bon fonctionnement de l’IRSI

➡ Une pratique clé : dystématisation de l’information préventive

Intégrer au processus d’accueil des locataires et copropriétaires l’envoi d’un arbre à décision simplifié. Le message est binaire et sans ambiguïté : fuite dans le logement = déclaration immédiate à l’assureur habitation de l’occupant.

En bref : l’avenant de juillet 2020 rend la recherche de fuite automatiquement garantie sans franchise pour tous les contrats et clarifie quel assureur doit organiser les investigations. Concrètement, c’est l’assureur de l’occupant (ou du propriétaire si vacant, meublé ou en préavis) qui organise la RDF. L’assureur de l’immeuble intervient dans les parties communes, ou prend le relais si la fuite reste introuvable, si l’accès au local est impossible, ou si des investigations destructives dans un autre local sont nécessaires.

Historique

La convention CIDRE (1970-2018)

La Convention CIDRE (Convention d’Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours en dégâts des eaux) est le texte fondateur (créé en 1970, révisé en 2002) qui a structuré le marché de l’assurance habitation en France pendant près de 50 ans avant d’être remplacée par l’IRSI. La convention CIDRE est un accord inter-sociétés qui a instauré le principe de l’indemnisation directe pour les dégâts des eaux. Au lieu que la victime attende que l’assureur du responsable paie, c’est son propre assureur qui l’indemnise immédiatement.

Elle a brisé le lien séculaire du Code Civil (responsabilité pour faute). Avec la CIDRE, la question « qui a tort ? » devient secondaire par rapport à « combien ça coûte ? » partant du constat que le coût de gestion administrative d’un petit sinistre est supérieur au coût du sinistre lui-même. Les assureurs ont admis implicitement : « Cela nous coûte plus cher de nous envoyer des courriers pour savoir qui doit payer les 1000 francs que de payer directement les 1000 francs ». Si un assureur « perd » sur un dossier, il « gagnera » sur le suivant. L’équilibre se fait sur la masse, pas sur l’unité. C’est une valeur corporatiste (entre assureurs) plutôt que sociétale. Rares en effet sont les sujets où le secteur privé a créé son propre « Code Civil parallèle » qui s’applique de fait à tous les citoyens, sans passer par le Parlement. La référence juridique de base que la CIDRE contourne est l’article 1382 du Code Civil (devenu 1240), le fondement de la responsabilité délictuelle posé par Napoléon en …1804.

Néanmoins, la distinction subtile que la convention CIDRE opérait entre « dommages immobiliers » et « embellissements » créait trop de frictions. Savoir si le papier peint appartenait au propriétaire (immobilier) ou au locataire (embellissement) pour savoir qui payait a causé des décennies de maux de tête aux gestionnaires. C’est ce que l’IRSI a essayé de corriger en essayant de simplifier encore plus. Mais aussi, la CIDRE, censée protéger l’assuré, a parfois pénalisé les victimes. En étant indemnisé par son propre assureur, l’assuré voyait sa propre sinistralité augmenter (« vous avez trop de sinistres, on vous résilie »), alors qu’il n’était pas responsable des fuites de son voisin du dessus.

💡 Le saviez-vous ? Le Constat Amiable Dégât des Eaux (format papier carboné standardisé) a été créé spécifiquement dans le cadre de la CIDRE en 1978 et n’existait pas avant.

La loi du 13 juillet 1930 constitue le socle juridique de toute indemnisation en matière de dégâts des eaux. Avant cette date, un locataire victime d’une fuite provenant de l’étage supérieur devait poursuivre le voisin responsable devant les tribunaux civils selon les règles générales de la responsabilité délictuelle (art. 1382 ancien Code Civil). L’assurance existait, mais elle n’était pas encadrée : les compagnies pouvaient refuser de payer en invoquant des clauses cachées dans des polices manuscrites de 30 pages. Le législateur intervient en 1930 pour transformer structurellement le rapport de force : il impose un régime spécial de protection qui rend impossible, pour l’assureur, de se soustraire à ses obligations par des artifices contractuels. Si la loi pose le cadre, c’est en réalité les conventions inter-assureurs (type IRSI) qui permettent aujourd’hui à une victime d’être indemnisée directement par son propre assureur.

Ce principe, apparemment technique, a des conséquences directes en cas de sinistre dégât des eaux. Un propriétaire qui vient d’acheter un appartement remplit un questionnaire en ligne pour souscrire une assurance habitation. Trois jours après, avant même de recevoir sa police définitive, une canalisation éclate. Est-il couvert ? La réponse dépend de l’article L. 112-2 : si l’assureur lui a envoyé une note de couverture provisoire (même par email), le sinistre est pris en charge. Si l’assureur n’a envoyé qu’un accusé de réception « votre dossier est en cours d’examen », il n’y a aucune couverture. Ce texte protège donc l’assuré contre l’illusion de garantie, mais crée aussi une zone grise exploitée par certains assureurs low-cost qui retardent volontairement l’envoi de la note de couverture pour éviter de prendre en charge les sinistres survenus dans les premiers jours.

Un rééquilibrage des forces : une limite à la toute puissance de l’assureur

La loi de 1930 impose que certaines clauses du contrat habitation ne peuvent jamais être négociées, même si l’assuré les accepte formellement. Une clause excluant la vétusté doit être formelle et limitée. Si elle est trop vague ou vide la garantie de sa substance, le juge peut la réputer non écrite, mais l’exclusion pour défaut d’entretien reste en principe valable. »

Concrètement : un assureur ne peut pas refuser d’indemniser un dégât des eaux au prétexte que les tuyaux de l’immeuble datent de 1960, sauf à prouver que l’assuré avait connaissance de la vétusté avancée et ne l’a pas déclarée. C’est une rupture radicale avec le droit commun des contrats, où « qui dit contractuel, dit juste ». En assurance habitation, ce qui est contractuel n’est pas nécessairement juste, et l’État impose des protections impératives.

Le texte de 1930 consacre également le principe de bonne foi renforcée dans la déclaration du risque (art. L. 113-2 CdA). Appliqué aux dégâts des eaux, cela signifie qu’un locataire doit déclarer à son assureur s’il a déjà subi plusieurs sinistres eau dans le passé, car cela augmente statistiquement le risque. Mais la loi protège l’assuré de bonne foi : si le locataire omet de déclarer une ancienne fuite mineure survenue 5 ans plus tôt dans un autre appartement, et qu’un nouveau sinistre survient, l’assureur ne peut pas annuler rétroactivement le contrat et refuser de payer. Il peut seulement appliquer une réduction proportionnelle de l’indemnité si la non-déclaration était non intentionnelle. Ce mécanisme évite que des assurés perdent toute couverture pour des oublis véniels, tout en responsabilisant ceux qui cachent délibérément des risques.

Faut-il protéger un syndic professionnel comme un locataire ?

La loi de 1930 présume que l’assuré est toujours un profane face à un professionnel. Cette dichotomie fonctionne pour un particulier, mais elle devient absurde quand l’« assuré » est un syndic professionnel gérant 200 copropriétés, capable de négocier pied à pied les franchises d’un contrat multirisque immeuble. Pourtant, la loi continue à lui appliquer le même régime protecteur. La conséquence est un opportunisme juridique redoutable : le syndic peut faire annuler en justice des clauses qu’il a lui-même validées, créant une insécurité contractuelle

En bref : la loi du 13 juillet 1930 est un bouclier juridique en matière d’assurance habitation : elle encadre strictement le contrat pour protéger l’assuré. Combinée avec la Convention IRSI, elle permet aujourd’hui qu’un dégât des eaux soit indemnisé directement par votre propre assureur, sans procédure judiciaire contre le voisin responsable. Pour être protégé, une seule condition impérative : avoir reçu une note de couverture (un simple devis ne suffit pas). Une fois ce document en main, l’assureur ne peut pas invoquer la simple vétusté de vos tuyaux sans preuve de négligence grave, ni annuler un contrat pour une erreur involontaire dans une déclaration, ni opposer des clauses abusives cachées. En bref, cette loi de 1930 impose un cadre protecteur et empêche divers pièges contractuels qui privaient autrefois les assurés de leurs droits. »

En complément : loi du 13 juillet 1930 – ce que cela change pour vous


Effets de la convention IRSI sur la gestion des sinistres et le patrimoine Immobilier

Vue d’ensemble

Depuis le 1er juin 2018, la Convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) a profondément transformé l’écosystème de l’assurance habitation en France. Conçue pour remplacer la convention CIDRE et fluidifier la gestion des sinistres inférieurs à 5 000 € HT, elle représente une véritable ingénierie financière de report de risques. Si les délais de traitement administratif pour les sinistres simples ont été réduits, cette efficacité apparente masque des externalités négatives croissantes : complexification de la recherche de fuite, déresponsabilisation des acteurs face aux causes racines, et transfert insidieux de charges vers les copropriétés.

Architecture conventionnelle et transferts de charge

La segmentation stratégique par tranches

Tranche 1 (≤ 1 600 € HT) : Représentant 80-85% des dégâts des eaux, cette tranche impose un abandon de recours entre assureurs. L’assureur gestionnaire indemnise sans se retourner contre le responsable, éliminant ainsi 200-400€ de frais administratifs par dossier. Cependant, cet abandon supprime toute incitation économique à exiger la réparation de la cause, créant un découplage entre indemnisation rapide et résolution technique incertaine.

Tranche 2 (1 600-5 000 € HT) : Le recours est rétabli mais encadré par une expertise unique pour compte commun. L’expert, mandaté par l’assureur gestionnaire, voit son rapport opposable à tous les assureurs, soulevant des questions d’impartialité puisqu’il est rémunéré par une partie ayant intérêt à modérer les coûts.

Transferts de responsabilité masqués

Le principe du « guichet unique » cache des réalités complexes :

  • Locations meublées/saisonnières : L’assureur PNO (Propriétaire Non-Occupant) devient gestionnaire, transférant massivement la charge des sinistres fréquents (Airbnb, étudiants) et justifiant les hausses tarifaires de +15-20% sur ce segment.
  • Subsidiarité de l’assurance immeuble : En cas de défaut d’assurance de l’occupant, l’assureur de la copropriété intervient, mutualisant les risques individuels sur tous les copropriétaires et dégradant le rapport sinistre/prime de l’immeuble.

Délais de traitement : entre accélération théorique et frictions opérationnelles

La recherche de fuite : nouveau goulot d’étranglement

Bien qu’intégrée dans le périmètre des garanties, la recherche de fuite est devenue le point de blocage majeur. Les exceptions de bascule entre assureur gestionnaire et assureur immeuble génèrent des « temps morts » administratifs de plusieurs semaines. Le plafond de 5 000 € HT est rapidement atteint dans les copropriétés anciennes, bloquant les investigations en attente d’accords de prise en charge. De plus, le non-remboursement des frais engagés avant déclaration incite à l’attentisme, ajoutant 5-10 jours de délai avant la première intervention.

L’expertise industrialisée

L’expertise à distance (photos, visio) est devenue la norme pour 60% des sinistres de tranche 1. Si elle accélère le traitement (rapport sous 48-72h), elle empêche l’évaluation de l’hygrométrie, des champignons cachés ou de la stabilité structurelle, induisant une sous-estimation systématique des dommages profonds. Les délais stricts imposés en tranche 2 (15 jours pour première réunion, 10 jours pour rapport) contraignent les experts à rendre des rapports avant stabilisation complète, favorisant des clôtures prématurées.

L’indemnisation en gré à gré : un mirage

L’accélération du paiement (sous 30 jours) s’accompagne d’une dérive : l’assuré perçoit une somme forfaitaire souvent inférieure au coût réel d’une entreprise qualifiée, soit ne fait pas les travaux, soit réalise des réparations cosmétiques inadaptées au traitement de fond.

La dette technique invisible : pathologies du bâti

Le mécanisme du « cache-misère »

L’absence de recours en tranche 1 rompt la chaîne de responsabilité technique. L’assureur indemnise la peinture écaillée mais n’a aucun levier pour contraindre le responsable à réparer la fuite. La multiplication des rénovations de surface sur supports humides (repeindre un mur gorgé d’eau, poser un revêtement sur plancher non asséché) enferme l’humidité, favorisant le développement de moisissures allergènes et d’agents lignivores comme la mérule. Ces pathologies incubent silencieusement pendant des années avant de se révéler en dommages structurels majeurs (effondrements, contaminations fongiques) coûtant des dizaines de milliers d’euros.

L’inefficacité du garde-fou « sinistres répétitifs »

La clause autorisant le recours après deux sinistres en 24 mois s’avère inefficace :

  • Les fuites intermittentes espacées de plus de 24 mois réinitialisent le compteur
  • Le changement de locataires et d’assureurs empêche la consolidation de l’historique
  • Les assureurs résilient le contrat de l’occupant plutôt que d’agir contre le syndic, laissant le problème technique irrésolu
Cercle vicieux économique

Les micro-fuites non traitées accélèrent le vieillissement prématuré (corrosion armatures, pourrissement solives). Lorsque les dégâts deviennent structurels, la sinistralité de l’immeuble explose, entraînant des hausses de primes MRI de +20-30% et des franchises passant de 500€ à 2 000-5 000€. Ces hausses renvoient encore plus de sinistres vers la gestion privative, renforçant la logique IRSI et l’absence de traitement global.

Convergence des analyses

Associations de consommateurs (ARC, CLCV) : Dénoncent l’IRSI comme un outil d’optimisation économique pour les assureurs au détriment des copropriétaires, soulignant le transfert massif de charges et l’imposition de facto d’une convention théoriquement inopposable.

Jurisprudence : Rappelle régulièrement que l’IRSI ne peut priver la victime de ses droits, mais la voie judiciaire reste dissuasive pour les petits litiges. Les syndics sont de plus en plus sanctionnés pour défaut de diligence dans la recherche de fuite.

Données macro-économiques : En 2024, le coût des événements climatiques et dégâts des eaux a atteint 5 milliards d’euros, avec une fréquence en hausse de +12%. Paradoxalement, la satisfaction client affiche 7,8/10, car les assurés jugent la rapidité du virement, pas la pérennité de la réparation technique.

10 indicateurs clés de pilotage

Performance gestionnaire (effet direct) :

  1. Taux d’abandon de recours : ~85%
  2. Délai moyen de règlement T1 : 30-45 jours (vs >90 jours pré-IRSI)
  3. Taux d’expertise à distance : >60% en T1
  4. Ratio coût gestion/sinistre : en baisse (économie 200-400€/dossier)
  5. Délai de démarrage recherche fuite : J+15 à J+90 pour cas complexes

Impact structurel (effet indirect) :
6. Taux de récurrence : en hausse
7. Évolution prime MRI vs PNO : +15% minimum/an
8. Indice de dette technique : multiplication des alertes experts (mérule, corrosion)
9. Taux de saisine médiateur : record historique +19% en 2024
10. Différentiel expertise unique vs contradictoire : sous-évaluation 20-30%

Conclusion

La Convention IRSI a sauvé le modèle économique de l’assurance dégât des eaux en supprimant les coûts de gestion inutiles. C’est une réussite logistique pour le secteur assurantiel. Cependant, cette optimisation se réalise au prix d’une dégradation silencieuse du patrimoine immobilier français. En institutionnalisant le traitement du symptôme sans garantir la cure de la cause, l’IRSI favorise l’accumulation d’une dette technique invisible. Les copropriétaires deviennent les payeurs finaux via l’explosion des primes MRI et la nécessité de travaux lourds différés.

Un rééquilibrage s’impose : conditionnement de l’indemnité à la facture de réparation de la cause en tranche 1, clarification des responsabilités en recherche de fuite. Sans ces ajustements, le gain de temps d’aujourd’hui se transformera en coût de ruine de demain.

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Les idées d’innovation :
Le Carnet de Sinistralité Immeuble (CSI)

Le carnet d’entretien de copropriété existe depuis 2001 mais ne recense que les travaux, pas les sinistres. L’innovation serait d’y intégrer un volet sinistralité obligatoire : chaque dégât des eaux ou incendie déclaré via l’IRSI serait automatiquement inscrit dans le carnet, avec sa cause identifiée (colonne vétuste, négligence lot X, défaut parties communes). Ce registre, alimenté directement par les assureurs, créerait une mémoire hydraulique de l’immeuble accessible aux futurs acquéreurs, aux syndics et aux assureurs. L’effet incitatif est immédiat : un immeuble avec un CSI dégradé verrait sa prime d’assurance collective augmenter, répercutée dans les charges — créant une pression sociale pour voter les travaux préventifs. Surtout, cela permettrait de dissocier la sinistralité de l’immeuble de celle des occupants : un locataire victime de fuites récurrentes ne serait plus pénalisé personnellement puisque le problème serait tracé au niveau du bâtiment, pas de son contrat. C’est le chaînon manquant entre le constat amiable (qui décrit) et l’IRSI (qui indemnise) : un outil qui attribue et mémorise.