Ce projet analyse concrètement les obstacles de la politique du logement en suivant pas à pas la rénovation d’un appartement parisien témoin. Pour comprendre ce qui grippe le système, l’étude croise trois méthodes : elle utilise l’appartement comme un « traceur » pour documenter la réalité du parcours (travaux, aides, démarches), elle consulte un panel d’experts (artisans, syndics, administration) pour débloquer les situations complexes via la méthode Delphi, et elle s’appuie sur une analyse managériale (inspirée de Henri Fayol) pour transformer les échecs de gestion constatés en solutions pratiques pour l’avenir.
Protocole expérimental : radiographie d’une rénovation
Étude du parcours de rénovation d’un appartement témoin, pour mesurer l’écart entre les procédures prescrites et la réalité du terrain.
Principe directeur : une observation en boucle
L’étude repose sur trois approches articulées entre elles.
Le Traceur documente le parcours en continu, de la libération de l’appartement jusqu’à son occupation effective. Il enregistre les faits bruts : délais, échanges, démarches, silences.
Le Delphi intervient ponctuellement, lorsqu’un blocage apparaît. La question est alors soumise à un panel d’experts pour rechercher un consensus ou identifier clairement les points de désaccord.
Le Fayol prend le relais pour gérer les décisions issues du Delphi, documenter les échecs constatés et en tirer les enseignements. Cette phase relance la boucle : le Traceur reprend son cours avec un parcours actualisé.
Ce cycle se répète autant de fois que nécessaire jusqu’à l’aboutissement du projet.
L’appartement témoin
Localisation : Paris 17ᵉ, secteur Guy Môquet.
Type : T2 de 39,75 m².
État initial : libéré le 10 novembre 2024, inoccupé, classé G
Périmètre temporel : de la libération jusqu’à l’occupation effective post-travaux, avec atteinte d’une étiquette énergétique cible.
Postulat : l’appartement est passif. L’étude ne force pas le destin mais documente la réalité du marché : délais réels des artisans, des administrations, des syndics, des assurances…
Gestion des imprévus structurants
Lorsqu’un obstacle technique ou juridique empêche de poursuivre le parcours principal (exemple : une infiltration à traiter avant toute rénovation énergétique), un sous-parcours est ouvert. Il suit la même logique Traceur-Delphi-Fayol et produit ses propres livrables. Le parcours principal reprend une fois le sous-parcours clôturé.
Le panel décisionnel
La méthode mobilise deux cercles distincts pour confronter la norme à la réalité.
Le cercle opérationnel regroupe les intervenants directs sur le cas : syndic de l’immeuble, architecte, artisans, assureur, banquier. Ces acteurs bénéficient d’un anonymat strict
Le Cercle Institutionnel regroupe les experts de référence qui apportent un éclairage réglementaire sur les blocages rencontrés. Ces contributeurs peuvent être cités nommément s’ils y consentent.
Exemple de composition du panel socle (cercle institutionnel) :
- Conseiller France Rénov’ (parcours et aides)
- Référent ANAH (financement et éligibilité)
- Juriste ADIL (droit du logement et copropriété)
- Expert assurantiel, Fédération Française de l’Assurance (gestion des risques et garanties)
- Représentant de l’Ordre des Architectes (maîtrise d’œuvre et autorisations)
- Représentant FFB ou CAPEB (regard technique artisan)
- Représentant UNIS ou FNAIM (gestion de copropriété)
Fonctionnement du Delphi : chaque expert répond individuellement à la question posée. Les réponses sont compilées sans attribution. Si un consensus se dégage, il est validé. Sinon, une synthèse anonyme des positions est renvoyée aux experts pour un second tour, jusqu’à convergence ou identification claire du désaccord.
En cas de divergence persistante entre les deux cercles, une note de synthèse formalise le conflit entre la norme et la pratique.
Documentation
L’archivage systématique garantit la rigueur de l’étude.
Le journal de bord : chronologie factuelle des événements et verbatim des échanges significatifs.
La matériauthèque numérique : photographies datées, scans des documents officiels (procès-verbaux d’assemblée générale, factures, formulaires CERFA, attestations).
Le tableau de bord : suivi comparé des délais (théoriques et réels) et des coûts (prévus et constatés).
Pilotage
L’étude est conduite par un coordinateur unique qui assure la continuité de l’observation, sollicite les experts selon les besoins et valide les livrables.
Finalités et livrables
LES OUTILS DE TERRAIN (pour les propriétaires engagés dans des travaux de rénovation)
Fiches pratiques :
Objectif : Donner des repères fiables, éviter les arnaques et sécuriser le parcours du combattant des propriétaires et copropriétaires.
BANQUE DE CAS RÉELS
Masters Urbanisme & Écoles d’Ingénieurs (ESTP, Sciences Po) → « Étude systémique des délais et coûts cachés de la transition énergétique résidentielle. »
Filières Immobilières, Juridiques & Gestion (BTS PI, ESPI, ICH, UNIS) → « Vade-mecum du Maître d’Ouvrage Particulier » (Transaction) → « Travaux privatifs et Copropriété : Le guide des interfaces » (Droit) → « TD Gestion de Copropriété : Analyse d’un sinistre dégât des eaux » (Bachelor) → « Atelier : Le rôle du syndic face à la rénovation énergétique » (Master & Formation continue)
Écoles d’Architecture & Design (ENSA, Camondo, Boulle) → « Séminaire de projet : Réhabilitation du bâti ancien et contraintes normatives. »
Filières Techniques & Bâtiment (CFA, BTS Bâtiment/MEC, Diagnostiqueurs) → « Module Éco-rénovation : Traitement des ponts thermiques et étanchéité. » → « Étude de prix : Chiffrage réel vs estimations théoriques – analyse des écarts. » → « Étude de cas : Pathologies et incohérences DPE vs Réalité. »