Vulnérabilité du bâti ancien face au dérèglement climatique

Comprendre les risques : climat, sol, bâti
  • Guide méthodologique pour l’adaptation des bâtiments existants au changement climatique, Plan Bâtiment Durable, 2026

Ce guide est le premier référentiel opérationnel français dédié à l’adaptation du parc existant au changement climatique. Il résulte d’un an de travail collectif au sein du GT Réha’DAPT, associant l’ADEME, l’OID, le CSTB, le Cerema, l’Alliance HQE, l’AQC, I4CE, Sevaia et AIA Life Designers. Il pose une méthode d’audit reproductible : pour chaque bâtiment, on croise l’exposition territoriale aux aléas (chaleur, inondation, RGA, vents, feux) avec les caractéristiques constructives et d’usage, pour obtenir un profil de vulnérabilité hiérarchisé. Le guide distingue clairement ce qui relève du diagnostic (identifier), de la stratégie (prioriser) et de l’action (intervenir), à l’échelle d’un bâtiment isolé comme d’un parc entier. Il met en garde contre les risques de maladaptation et insiste sur la priorité à donner aux solutions d’adaptation fondées sur la nature.

  • 🔄 Pour le bâti ancien, trois axes de vigilance se dégagent de la grille d’analyse proposée. Le premier concerne les fondations et les réseaux enterrés, dont la vulnérabilité est difficile à évaluer en raison du manque fréquent de données sur leur conception d’origine. Le deuxième porte sur l’enveloppe : le guide insiste sur l’entretien préventif des toitures, des évacuations pluviales et des ancrages de façade, dont la défaillance lors d’épisodes intenses génère des dommages disproportionnés par rapport au coût de la maintenance. Le troisième concerne la ventilation, identifiée comme un levier majeur d’adaptation : le guide préconise de rétablir la circulation d’air par des solutions passives (ventilation traversante, double orientation, ouvertures hautes) ou par l’ajout d’un mode de surventilation nocturne sur les installations mécaniques existantes.

Ce guide de l’Observatoire de l’Immobilier Durable recense 41 fiches actions pour adapter les bâtiments aux aléas climatiques (vagues de chaleur, sécheresse et RGA, inondations, tempêtes, submersion marine, feux). Il privilégie une approche systémique plutôt que des solutions isolées et rappelle que nombre de ces actions consistent en une réappropriation de savoir-faire anciens. Appliquées au bâti ancien, plusieurs recommandations intéressent directement les pathologies documentées sur cette page.

Sur la structure, le guide recommande la pose de croix de chaînage pour stopper l’expansion des fissures, un dispositif spécifiquement adapté aux habitations anciennes en pierre. Face au risque d’inondation, le relèvement des seuils de portes est identifié comme une mesure propre au bâti ancien, rendue possible par ses hauteurs sous plafond importantes.

Sur l’enveloppe, le guide préconise l’imperméabilisation des murs (par l’intérieur pour les parties hors sol, par l’extérieur pour les parties enterrées) et l’emploi de matériaux résistants à l’eau pour les menuiseries et les planchers des niveaux inférieurs. Le document note que les maçonneries en pierres naturelles constituent une exception aux préconisations standard de chaînage (DTU 20.1), ce qui implique des solutions adaptées.

Sur le confort intérieur, le guide recommande de tirer parti de l’inertie thermique des matériaux à forte effusivité déjà présents dans le bâti ancien (pierre, marbre) et de privilégier les méthodes de rafraîchissement passif par ventilation naturelle plutôt que la climatisation.

Le changement climatique en Ile de France

Ce diagnostic interservices (DRIEAT, DRIAAF, DRIHL, DRIEETS) constitue un exercice pluridisciplinaire intéressant dans un appareil d’État français, encore très silotté. Il pose un cadre de planification calibré sur la TRACC : +2,7°C en 2050, +4°C en 2100. L’Île-de-France y apparait comme un concentrateur de vulnérabilités : 19% de la population nationale sur 2,2% du territoire, 30% du PIB, des réseaux vitaux en étoile depuis Paris, un tissu bâti largement antérieur à toute prise en compte du confort d’été. Quatre aléas structurent l’analyse (chaleur, sécheresse, inondations, retrait-gonflement des argiles), croisés systématiquement avec les sensibilités du territoire via une trentaine de cartes.

En filigrane, le document montre que la Seine est devenue un risque autant qu’un atout. Sa température a augmenté de 1,7°C en un siècle, ses débits d’étiage baissent, la durée de ses étiages a doublé, et sa capacité à diluer les polluants et à refroidir les centrales se dégrade. Un rapport de l’OCDE, cité dans le diagnostic, avertit que les lacs-réservoirs ne se rechargeraient qu’à 28% de leur capacité en cas de sécheresse type 1921 : un scénario non encore réalisé mais dont la probabilité s’accroît.

L’autre apport est le concept de ZINI (Zones Impactées Non Inondées) : des territoires hors zone inondable mais touchés par les défaillances en cascade des réseaux (électricité, eau potable, assainissement, transports). L’impact cumulé zones inondées et ZINI atteint 2,34 millions de personnes, soit 19% de la population régionale. Ce concept déplace l’évaluation du risque depuis l’aléa physique (où monte l’eau ?) vers l’impact fonctionnel (que se passe-t-il quand le réseau casse ?)

Sur le versant économique, le diagnostic révèle que seuls 34% des chefs d’entreprise considèrent le changement climatique comme une menace sérieuse. La sous-adaptation des entreprises résulte d’un système assurantiel CatNat qui neutralise le signal économique du risque, rendant rationnelle l’inaction individuelle alors que le coût collectif de cette inaction s’accumule. L’absence de système d’évaluation de l’efficacité des mesures d’adaptation, relevée par le Haut Conseil pour le Climat dans son avis sur le PNACC3, aggrave cet angle mort. Sur le fond : et si le modèle de concentration métropolitaine de 12 millions de personnes sur 2,2% du territoire national était intrinsèquement inadaptable au-delà d’un certain seuil de réchauffement ?

➡ Idées pour l’évaluation

  • Transposer le concept de ZINI à tous les aléas : évaluer non pas l’exposition directe, mais l’impact fonctionnel indirect via les défaillances de réseaux. Pour la canicule, cela signifierait cartographier les quartiers où la coupure d’eau ou d’électricité rendrait les logements inhabitables, même hors ICU maximal. L’IA peut industrialiser ce type de diagnostic en croisant automatiquement les données DPE, cadastrales, satellitaires et LCZ/ICU pour produire un score de vulnérabilité estivale par logement, ciblant les campagnes d’équipement sur les logements les plus à risque.
  • Proposer un outil d’évaluation du « coût de la non-adaptation par entreprise » qui permette différencier les entreprises adaptées de celles qui ne le sont pas encore.

Ce diagnostic pose que l’Île-de-France, longtemps pensée comme protégée par sa latitude tempérée, est en réalité l’une des régions les plus vulnérables de France. Trois facteurs structurels l’expliquent : la concentration extrême de population (12 millions d’habitants sur 2% du territoire), l’artificialisation massive des sols, et la dépendance systémique aux réseaux (énergie, eau, transports). La sécheresse y est identifiée comme un « super-aléa » commandant toute une cascade de variables dérivées : retrait-gonflement des argiles, incendies, érosion de la biodiversité, tensions sur la ressource en eau. Le chapitre final sur les « effets systémiques » prolonge cette logique en reliant les aléas climatiques aux défaillances en chaîne des services collectifs : un aléa ne produit pas un impact isolé, mais une cascade de ruptures interdépendantes dont la modélisation reste rare dans les diagnostics territoriaux classiques.

La document soulève un paradigme de l’aménagement francilien. Le modèle de développement régional (densification, Grand Paris Express, 70 000 logements/an, Zéro Artificialisation Nette) entre en tension frontale avec la capacité d’adaptation climatique du territoire. Le diagnostic a ainsi normalisé une idée encore contre-intuitive : qu’un territoire aussi puissant économiquement que l’Île-de-France puisse être profondément fragile.

Ce socle scientifique a servi de fondement au Plan régional d’adaptation (PRACC), voté en septembre 2022. En creux, il porte un impératif évaluatif fort : croiser des indicateurs de vulnérabilité multi-dimensionnels (exposition climatique x sensibilité socio-démographique x capacité à faire face) pour mesurer l’impact réel des politiques d’adaptation. Le rapport appelle à améliorer les « services climatiques urbains » pour « soutenir l’action publique », ce qui revient à construire un système de suivi-évaluation fondé sur des données spatialisées et actualisables.

L’honnêteté épistémique du sous-titre (« que sait-on, que pressent-on ? ») assume l’incertitude comme composante structurelle du diagnostic, là où la plupart des documents de planification feignent la certitude.

Idées clés pour l’évaluation

➡ construire un outil d’évaluation du « coût de la maladaptation passive » : chiffrer le coût économique et sanitaire de ne pas adapter les équipements publics existants, et le confronter au coût de leur transition énergétique. L’exemple des piscines communales fermées en pleine canicule faute de budget énergétique en est l’illustration : la comptabilité publique ne valorise pas les externalités positives de l’adaptation, transformant une solution existante en victime de la crise qu’elle devrait résoudre.

➡ construire un indicateur composite de sécheresse régionale – c’est à dire intégrer la sécheresse comme méta-risque qui commande tous les autres (RGA, incendies, biodiversité, eau potable, agriculture, énergie nucléaire, navigation fluviale, assainissement).

  • Carnet du GREC francilien : Changement climatique et transition énergétique en région Île-de-France (2022)

Ce carnet du GREC francilien met en lumière une équation énergétique structurellement déséquilibrée : l’Île-de-France concentre 20% de la population française mais ne produit localement que 10% de l’énergie qu’elle consomme, avec un mix reposant encore à 67% sur les fossiles. Le bâtiment et les transports routiers dominent la consommation. Le rapport identifie le « piège de la climatisation » comme un cercle vicieux systémique : les climatiseurs rejettent de la chaleur à l’extérieur, ce qui aggrave l’îlot de chaleur urbain, ce qui accroît le besoin de climatisation. C’est une boucle de rétroaction positive parfaitement modélisée. Depuis la parution du rapport, les données confirment l’emballement : les demandes d’installation de climatisation ont bondi de 186% en un an (Engie Home Services, juin 2025 vs juin 2024), le taux d’équipement national est passé de 14% en 2017 à environ 25% en 2020 et continue de progresser.

Une rupture du carnet est le déplacement du regard : on passe d’un problème d’atténuation (réduire les émissions) à un problème d’adaptation énergétique (comment alimenter en énergie une région qui va avoir besoin de froid plutôt que de chaud). La dépendance énergétique de l’Île-de-France, qui était un handicap en hiver (chauffage), devient un risque existentiel en été si la climatisation se généralise sans que la production locale ne suive. Le carnet a alimenté le débat sur la géothermie francilienne comme alternative systémique à la climatisation individuelle, en montrant que le bassin parisien dispose d’un potentiel géologique exceptionnel (aquifère du Dogger, géothermie de surface) encore largement inexploité.

La précarité énergétique va changer de nature : elle était un problème d’hiver (se chauffer), elle deviendra un problème d’été (se rafraîchir). Les foyers modestes dans des passoires thermiques en ICU seront doublement pénalisés : ils ne pourront ni rénover leur logement, ni s’équiper en climatisation, ni fuir vers une résidence secondaire. La « précarité de fraîcheur » est un concept encore absent des politiques sociales, mais le GREC le fait émerger en creux. Par ailleurs, la dépendance énergétique à 90% est traitée comme un problème à résoudre, pas comme le symptôme d’un modèle territorial fondamentalement non soutenable.

Idées pour l’évaluation

➡ Documenter le « piège de la climatisation » comme boucle de maladaptation : mesurer, à l’échelle d’un quartier ou d’une commune, l’écart entre le bénéfice individuel de la climatisation (confort du logement équipé) et le coût collectif (aggravation de l’ICU pour les logements non équipés, hausse de la pointe électrique, émissions additionnelles). C’est un cas d’école de tragédie des communs quantifiable, et la base d’un argumentaire pour les solutions collectives (réseaux de froid, géothermie) versus les solutions individuelles.

➡ Construire un indice de « précarité de fraîcheur » : la précarité énergétique, historiquement définie par la difficulté à se chauffer en hiver, va changer de nature. Un indicateur croisant revenus du ménage, performance estivale du logement (DPE + orientation + étage + ICU), taux d’équipement en climatisation, et accessibilité aux espaces de fraîcheur publics permettrait d’identifier les foyers en « précarité de fraîcheur » et de cibler les interventions. C’est le pendant estival du taux de précarité énergétique hivernal, et il n’existe pas encore.

Modélisation de l’Indicateur de Surchauffe du Bâtiment (ISB-DH) – BDNB, CSTB, 2025

Ce projet acte une rupture majeure en corrigeant l’angle mort historique des politiques de rénovation : le confort d’été. Alors que le DPE classique mesure essentiellement la performance hivernale, le CSTB a intégré début 2025 à la Base de Données Nationale des Bâtiments (BDNB) un modèle prédictif évaluant la vulnérabilité estivale de 95 % du parc résidentiel français. L’ISB-DH (Indicateur de Surchauffe en Degré-Heures) s’affranchit des relevés in situ grâce à une approche algorithmique. L’outil croise les données DPE, cadastrales (IGN) et foncières (Cerema) pour simuler la physique de chaque bâtiment dans son environnement réel. Le modèle intègre l’impact de la morphologie urbaine, les ombrages portés, la traversabilité du logement et l’effet d’îlot de chaleur urbain (ICU) nocturne. L’évaluation du risque climatique passe ainsi d’un constat macroscopique à une métrique granulaire, fournissant aux pouvoirs publics une cartographie statistique pour identifier précisément les « bouilloires thermiques » et prioriser les investissements d’adaptation (protections solaires, surventilation) là où les futures canicules seront les plus critiques.

Idées pour l’évaluation

  • Évaluer le coût de la maladaptation des aides publiques : confronter systématiquement les gains de performance du DPE hivernal avec l’évolution du score ISB-DH. Cela permettrait de chiffrer la part des rénovations financées par l’État qui aggravent en réalité la vulnérabilité estivale (par exemple, une isolation thermique par l’intérieur sans ajout de protections solaires extérieures).

Le confort d’été, angle mort de la politique du bâtiment

« Le bâti de 2050 est déjà largement constitué. » L’analyse de la base DPE de l’ADEME montre que seuls 10% des logements français présentent un bon niveau de confort d’été. Plus frappant : 31% des logements classés A sont jugés insuffisants sur ce critère. Les deux principaux facteurs sont le manque de protections solaires extérieures et l’absence de brasseurs d’air. Le confort d’été n’est obligatoire que depuis la RE2020, qui ne concerne que le neuf. Toute la politique de rénovation a été pensée pour l’hiver, pas pour l’adaptation estivale. En copropriété, la pose d’un brise-soleil en façade exige un vote en assemblée générale, procédure de plusieurs mois voire années. Or Paris est, selon The Lancet Planetary Health (2023), la ville d’Europe où l’on a le plus de chances de mourir de chaleur. D’ici 2050, Paris et sa petite couronne cumuleront environ un mois de nuits tropicales par an, contre quelques jours aujourd’hui.

Pour l’évaluation, le constat est direct : le DPE, indicateur central de la politique de rénovation, ne mesure que la performance hivernale. Un logement classé A peut être une fournaise en été. Évaluer la politique de rénovation avec cet indicateur revient à piloter l’adaptation climatique avec un tableau de bord qui ignore la moitié de l’année. L’enjeu est de pondérer le DPE par un score de confort d’été, pour que la politique publique cesse de financer des rénovations qui résolvent le problème de janvier en aggravant celui de juillet.

Voir : Analyse de la base de données DPE au regard du confort d’été passif, Pouget, Ignes, Juillet 2024

La structure sous contrainte : caves, planchers, fondations

Le bâti ancien repose souvent sur des fondations sommaires et des planchers en bois. Lorsque les caves restent humides sur de longues périodes, l’eau fragilise les maçonneries porteuses par lessivage des liants anciens (mortiers de terre ou de chaux), accélère la corrosion des éléments métalliques et fait pourrir les poutres. Les tassements différentiels, les surcharges non prévues à l’origine et le vieillissement des matériaux peuvent conduire à des déformations visibles (planchers qui fléchissent, fissures structurelles) voire, dans les cas les plus graves, à des effondrements. Le décret d’août 2025 sur le diagnostic structurel a introduit un nouvel outil de prévention pour les immeubles collectifs situés dans les secteurs définis par les communes.

L’eau dans l’enveloppe : infiltrations, porosité, étanchéité

Les façades en pierre, en brique ou en enduit ancien n’ont pas été conçues pour être étanches au sens moderne du terme : elles sont perspirantes et évacuent la vapeur d’eau par capillarité. Mais lorsque les joints se dégradent, que les enduits se fissurent, que les toitures vieillissent, ou que des matériaux imperméables (enduits ciment, peintures plastiques) y sont appliqués à tort, l’eau pénètre dans la maçonnerie et s’y retrouve emprisonnée. Les conséquences sont lentes mais cumulatives : dégradation des matériaux, perte de performance thermique, apparition de salpêtre et de moisissures, et dans les cas les plus graves, effondrement structurel, comme l’a illustré l’accident de la rue Amelot à Paris en janvier 2026, où une infiltration d’eau depuis un balcon avait fragilisé un plancher bois jusqu’à son effondrement. En copropriété, ces désordres impliquent souvent les parties communes (pignons, souches de cheminée, descentes d’eau pluviale), ce qui complique et ralentit la prise de décision.

L’humidité intérieure : condensation, ventilation, moisissures

Dans le bâti ancien, les murs épais en pierre régulaient naturellement l’humidité intérieure. Les rénovations successives (isolation par l’intérieur, remplacement des fenêtres, suppression des courants d’air) ont souvent rompu cet équilibre. Le remplacement des menuiseries sans installation d’entrées d’air conformes dans les pièces sèches ni mise en place d’une ventilation mécanique adaptée en est la cause principale. Le résultat est un excès d’humidité qui se condense sur les parois froides, en particulier aux ponts thermiques (angles des murs, linteaux, tableaux de fenêtres), dès lors que leur température de surface descend sous le point de rosée de l’air ambiant. Les moisissures qui en résultent sont un risque sanitaire documenté, notamment pour les voies respiratoires, et un facteur de dévalorisation du logement.

Chaleur et confort d’été

Le bâti ancien présente des atouts face à la chaleur (hauteurs sous plafond généreuses, volets extérieurs) mais aussi des faiblesses (toitures en zinc, combles non isolés, cours intérieures mal ventilées). L’inertie thermique des murs épais est à double tranchant : très efficace sur des pics de chaleur courts, elle devient un piège lors de canicules prolongées. La pierre se gorge de chaleur sans pouvoir se décharger et se transforme en véritable radiateur nocturne. Avec la répétition des épisodes caniculaires en Île-de-France, le confort d’été devient un enjeu de santé publique, en particulier pour les personnes âgées et les logements situés sous les toits. L’adaptation passe par des solutions compatibles avec le bâti ancien (protection solaire extérieure, ventilation nocturne, végétalisation des cours) plutôt que par la climatisation, dont le coût énergétique et les rejets de chaleur aggravent le phénomène d’îlot de chaleur urbain.

Coupe transversale d’une maison ancienne en pierre illustrant les principales pathologies du bâti ancien face au dérèglement climatique : remontées capillaires depuis le sol argileux, infiltrations d’eau de pluie en façade et toiture, condensation intérieure sur murs froids, ponts thermiques singuliers, et accumulation de chaleur sous combles.
Lexique :

Croix de chaînage (ou ancre de tirant) : pièce métallique visible en façade (souvent en X, S ou étoile), fixée à l’extrémité d’un tirant, une tige qui traverse le bâtiment de part en part. L’ensemble agit comme une ceinture de sécurité en maintenant les murs opposés l’un vers l’autre pour les empêcher de s’écarter. C’est un renfort très utilisé pour stopper l’expansion des fissures et limiter l’affaiblissement des anciennes habitations en pierre.

Ancrages de façade : dispositifs de fixation (pattes métalliques, agrafes, chevilles, rails) qui maintiennent les éléments rapportés d’une façade (bardages, parements en pierre, panneaux d’isolation extérieure, brise-soleil, enseignes) solidaires de la structure porteuse du bâtiment. Avec le temps, la corrosion, les chocs thermiques et les vibrations affaiblissent ces fixations. Lors d’un épisode de vent violent ou de tempête, un ancrage dégradé peut céder et provoquer la chute d’éléments de façade sur la voie publique. Dans le bâti ancien, le problème concerne typiquement les corniches, les modénatures en pierre de taille, les garde-corps en fer forgé et les souches de cheminée, dont les scellements au plâtre ou au mortier de chaux se dégradent avec les infiltrations d’eau.

Le Retrait-gonflement des argiles (RGA)

Les sols argileux se comportent comme des éponges : ils se rétractent en période de sécheresse et gonflent avec le retour des pluies. Ces mouvements souterrains, appelés retrait-gonflement des argiles (RGA), constituent aujourd’hui la deuxième cause de catastrophe naturelle en France. L’Île-de-France y est particulièrement exposée, avec près de 40 % de ses maisons individuelles1 situées en zone d’aléa moyen à fort. Un arrêté du 9 janvier 20262 actualise la cartographie nationale : les zones d’exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal contre 48 % précédemment. Environ 240 000 sinistres ont été enregistrés entre 2018 et 2022, soit 58 % de la totalité des sinistres RGA depuis 1989.

Contrairement aux idées reçues, les fissures qui lézardent les façades ne sont pas une simple fatalité météorologique. Le RGA cible massivement un type d’habitat bien précis : le parc pavillonnaire construit entre les années 1950 et 1980. Durant cette période de fort étalement urbain, des centaines de milliers de maisons ont été érigées avec des fondations très superficielles, en matériaux rigides (parpaings, ciment), et souvent sans aucune étude de sol préalable.

À l’inverse, les anciennes fermes traditionnelles (construites en pierre et chaux, des matériaux qui accompagnent souplement les mouvements du terrain) ou les maisons dotées d’un sous-sol total (dont les fondations descendent à l’abri des variations d’humidité) résistent beaucoup mieux à ces déformations.

Aujourd’hui, la recherche montre que le sinistre naît d’un cocktail complexe mêlant la géologie, le climat, mais aussi certains choix d’aménagement (arbres plantés trop près des murs, mauvaise gestion de l’eau, sous-sols partiels qui déséquilibrent la structure). Les rapports, guides et projets de recherche présentés ci-dessous documentent l’évolution de nos connaissances scientifiques sur ce phénomène et détaillent les solutions, techniques et politiques, pour anticiper le risque et protéger le patrimoine bâti.

Alors que les projections de la Caisse Centrale de Réassurance (CCR) estiment une augmentation de 40 % à 60 % de la sinistralité liée au RGA d’ici 2050, le guide expose que les causes des fissures ne sont pas forcément liées à un défaut de la structure elle-même, mais également à des « pièges à eau anthropiques » (terrasses, tranchées) ou à la présence non gérée d’arbres.
Ce guide permet ainsi aux propriétaires de ne pas attendre l’apparition de désordres majeurs ou la publication d’un arrêté interministériel de catastrophe naturelle pour commencer à agir. Pour y parvenir, le document détaille une démarche globale : il impose un diagnostic de vulnérabilité préalable systématique et privilégie des solutions « horizontales » préventives (gestion de l’eau et de la végétation), pouvant être éventuellement complétées par des mesures « verticales » (confortement des fondations, rigidification de la structure) pour réparer les conséquences.

Le projet RAM2S est un programme de recherche et d’innovation piloté par le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), lauréat de l’appel à projets « Solutions face au retrait-gonflement des sols argileux » soutenu par l’ADEME dans le cadre du plan France 2030. Ce projet vise à développer des outils d’information et d’aide à la décision pour les acteurs du territoire.

L’objectif de RAM2S est d’affiner considérablement le diagnostic du risque. Le projet se structure autour de trois axes de travail :
i. L’évaluation de la vulnérabilité des constructions face aux mouvements de terrain à de multiples échelles territoriales.
ii. Le ciblage ultra-précis des bâtiments existants les plus à risque.
iii. L’élaboration de stratégies de remédiation et de prévention, en intégrant fortement le rôle de l’environnement immédiat (infrastructures attenantes, gestion des eaux pluviales, typologie de la végétation locale).

La philosophie de RAM2S marque une volonté de passer d’une gestion curative post-sinistre à une approche prédictive et dynamique, pour sauver un parc immobilier pavillonnaire massivement exposé.

L’Île-de-France est l’une des régions françaises les plus exposées au retrait-gonflement des sols argileux (RGA), deuxième risque naturel le plus récurrent sur son territoire après les inondations. Environ 40 % des maisons individuelles franciliennes se situent en zones d’aléa moyen à fort, et quatre départements (Yvelines, Seine-et-Marne, Essonne, Val-de-Marne) figurent parmi les dix plus touchés au niveau national. Le coût moyen d’un sinistre RGA est estimé à 15 300 € franchise incluse.

Le document identifie trois familles de facteurs : les facteurs de sol (nature argileuse, hydrogéologie, végétation à proximité), les facteurs de construction (profondeur insuffisante des fondations, sous-sol partiel), et les facteurs de déclenchement (sécheresses, mais aussi drainage, imperméabilisation, fuites de canalisation). Le constat central est que « le risque n’est pas suffisamment pris en compte dans les méthodes de construction ». La survenance du RGA n’est d’ailleurs pas systématiquement liée aux sécheresses les plus intenses, ce qui confirme le caractère multifactoriel du phénomène.

Le document propose des leviers d’action à l’échelle intercommunale : intégration du risque dans les documents d’urbanisme (PLUi), mutualisation d’études géotechniques sur les zones à construire, diffusion de règles constructives adaptées (fondations profondes, rigidification, écran anti-racines), et information des pétitionnaires lors de la délivrance des permis de construire. La base GASPAR des arrêtés CatNat est mobilisée comme outil de suivi territorial de la sinistralité.

Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est la deuxième cause d’indemnisation de catastrophes naturelles en France. Quand le sol s’assèche, il se rétracte ; quand il se réhydrate, il gonfle. Ces mouvements fissurent les maisons et les routes.

Depuis 2006, le Cerema et l’IFSTTAR ont mené deux programmes de recherche (« Sécheresse 1 & 2 ») qui changent le regard sur le problème. On ne regarde plus seulement la géologie (y a-t-il de l’argile ?) mais le système complet : sol, climat, végétation et bâti. Pour cela, les chercheurs ont instrumenté des maisons réelles sinistrées, dont la MISS (Maison Instrumentée Sinistrée par la Sécheresse), bardée de sondes et de fissuromètres pour suivre en continu ce qui se passe réellement entre le sol et la structure.

Trois résultats clés ressortent de l’article. La sécheresse pénètre plus profond qu’on ne le pensait (3 à 5 mètres), et la végétation joue un rôle majeur. La cartographie nationale au 1/50 000e est trop grossière : un passage au 1/10 000e change significativement l’évaluation du risque réel, parcelle par parcelle. Enfin, les méthodes de mesure vont de la tensiométrie peu coûteuse à la diagraphie nucléaire très précise mais lourde à déployer.

Ces travaux ont depuis nourri la réglementation : la loi ELAN (2018) a rendu obligatoires les études de sol en zone à risque, et un arrêté de janvier 2026 actualise la cartographie nationale.

Arrêté CatNat et RGA : un dispositif collectif pour un risque individuel

Le régime des catastrophes naturelles (CatNat) est le seul mécanisme permettant aux propriétaires sinistrés par la sécheresse d’être indemnisés par leur assurance. Le processus repose sur une décision collective : après un épisode de sécheresse, le maire dépose un dossier en préfecture, une commission interministérielle examine des données météorologiques et hydrogéologiques, et si les critères sont remplis, un arrêté est publié au Journal Officiel couvrant la commune pour une période définie. Or le RGA ne fonctionne pas comme une inondation qui frappe tout un quartier le même jour. Les fissures apparaissent de manière diffuse, maison par maison, parfois des mois après l’épisode de sécheresse, en fonction des fondations, de la végétation ou de l’état des canalisations. Un propriétaire dont les dommages apparaissent hors de la période couverte, ou dont la commune n’est pas reconnue alors que la commune voisine l’est, se retrouve sans recours assurantiel.

Ce décalage entre un risque individuel et progressif et un dispositif conçu pour des événements soudains et collectifs produit un résultat documenté par le Sénat : seules 50 % des communes obtiennent la reconnaissance CatNat sécheresse, et parmi celles qui l’obtiennent, la moitié des dossiers individuels sont rejetés par les experts d’assurance. Une ordonnance de février 2023 a assoupli les critères (prise en compte des successions de sécheresses moyennes, meilleure inclusion des communes limitrophes, encadrement des experts), mais sans remettre en cause le principe. La piste d’une indemnisation fondée non plus sur l’exceptionnalité de la cause météorologique mais sur le constat des dommages au bâti, qui rendrait l’arrêté CatNat superflu, a été évoquée au Sénat mais écartée pour des raisons de coût (surcoût estimé à 850 millions d’euros par an). En l’absence de dispositif alternatif, les propriétaires non reconnus n’ont d’autre recours que le contentieux administratif ou, lorsque le sinistre relève d’un défaut de construction, une action contre le constructeur dans la limite de la garantie décennale.

Les acteurs

CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment)

Établissement public de l’État, le CSTB est l’organisme technique de référence de la construction en France. Ses deux grands rôles sont la recherche (comme le projet RAM2S sur l’adaptation aux risques argileux) et l’évaluation des innovations. Véritable « gendarme » du marché, il teste en laboratoire et délivre l’Avis Technique (ATec), une certification indispensable pour que les nouveaux matériaux soient validés par les assurances sur les chantiers.

OID (Observatoire de l’Immobilier Durable)

Association indépendante créée en 2012, l’OID fédère plus de cent membres et partenaires issus du secteur immobilier professionnel (foncières, gestionnaires d’actifs, promoteurs, investisseurs institutionnels). Son objet est la promotion de l’immobilier responsable autour des thématiques ESG (Environnemental, Social et Gouvernance). L’OID produit des outils, des études et des référentiels qui permettent à ses membres de répondre à leurs obligations de reporting climatique (Taxonomie européenne, TCFD, loi Énergie-Climat). Ses travaux s’appuient sur des partenariats scientifiques avec Météo-France, le BRGM, le CNRM et le Cerema. L’OID fonctionne sur un modèle hybride : ses outils de diagnostic sont accessibles gratuitement, tandis que l’analyse de portefeuilles immobiliers fait l’objet de licences payantes. L’OID produit des outils, des études et des référentiels, accessibles sur sa plateforme Taloen.

Les outils
  • Géorisques, BRGM / Ministère de la Transition Écologique

Géorisques est le portail public de référence pour connaître les risques naturels et technologiques à une adresse donnée. En renseignant une adresse, le particulier accède en quelques clics à l’ensemble des aléas recensés sur sa parcelle : inondations, mouvements de terrain (dont le retrait-gonflement des argiles), cavités souterraines, radon, sols pollués (bases BASOL et BASIAS), installations industrielles classées (ICPE) et plans de prévention des risques (PPR) applicables. Le site donne également accès à l’historique des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune via la base GASPAR. Conçu pour le grand public, Géorisques est souvent le premier outil consulté avant un achat immobilier : l’état des risques et pollutions (ERP), obligatoire lors de toute transaction, s’appuie directement sur ses données.

Bat-ADAPT est un outil d’analyse des risques climatiques développé par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) et hébergé sur la plateforme en ligne R4RE (Resilience for Real Estate). Il permet de réaliser un diagnostic de vulnérabilité de son bâtiment face à divers aléas, dont le retrait-gonflement des argiles (RGA), les chaleurs extrêmes et les inondations. En renseignant l’adresse et quelques caractéristiques techniques (fondations, sous-sol, toiture, végétation), l’outil croise l’exposition territoriale aux projections climatiques avec la sensibilité propre de la maison.

  • BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments), CSTB, 2022

La BDNB est une cartographie du parc bâti français produite par le CSTB à partir du croisement d’une trentaine de bases de données publiques (BDTopo IGN, Fichiers fonciers DGFIP, bases adresses BAN). Elle attribue une fiche d’identité à chacun des 32 millions de bâtiments du territoire, avec plus de 400 informations : morphologie, matériaux, performance énergétique (DPE réels ou simulés), données administratives et zonages de risques, dont le risque argiles. Un algorithme de machine learning prédit les valeurs manquantes. La version open data (plus de 170 indicateurs) est téléchargeable sur data.gouv.fr. Elle alimente plusieurs services opérationnels, dont Go-Rénove (aide à la décision de rénovation), Batistato (statistiques du parc francilien, DRIEAT) et Zéro Logement Vacant (ciblage des passoires énergétiques par les collectivités).

InfoTerre, BRGM

InfoTerre est le visualiseur cartographique du Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM). Il donne accès à l’ensemble des données géologiques du territoire français : cartes géologiques au 1/50 000e et au 1/1 000 000e, logs de forages, mouvements de terrain recensés, cavités souterraines, et zonages d’aléa retrait-gonflement des argiles. L’outil permet de consulter la nature exacte du sol sous un bâtiment donné, ce que ni la BDNB (qui décrit le bâtiment) ni Bat-ADAPT (qui évalue sa vulnérabilité climatique) ne fournissent. Pour le RGA, InfoTerre est complémentaire de Géorisques, qui synthétise et simplifie ces données pour le grand public. InfoTerre s’adresse aux professionnels (bureaux d’études géotechniques, urbanistes, chercheurs) qui ont besoin de consulter les données sources à la parcelle.

  • CartoViz Multi-expositions environnementales, ORS Île-de-France/Institut Paris Region : cartographie des cumuls d’expositions environnementales (air, bruit, sols) et de vulnérabilité socio-territoriale en Île-de-France. (voir également Santé et Habitat).
Pour aller plus loin

Cette page fait partie de l’écosystème Appartement Traceur, une recherche-action qui documente le parcours réel d’un logement ancien en rénovation.

  • Dégât des eaux : sinistralité, parcours d’indemnisation et convention IRSI.

  1. AREC / Institut Paris Region, Adaptation au changement climatique et Plan climat #2 : Patrimoine bâti et retrait-gonflement des sols argileux, octobre 2018. ↩︎
  2. ² Arrêté du 9 janvier 2026 modifiant l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. Source : Service-Public.fr. ↩︎