Vulnérabilité du bâti ancien face au dérèglement climatique

Le parc résidentiel français compte plus de 11 millions de logements construits avant 1948. Ces bâtiments, conçus sans isolation thermique et souvent sans ventilation mécanique, subissent de plein fouet deux dynamiques que les politiques de rénovation actuelles traitent séparément : le risque de surchauffe estivale, qui s’intensifie à chaque vague de chaleur, et la déstabilisation des structures par les épisodes de sécheresse et d’inondation.

Le DPE, instrument central de la politique de rénovation, a été construit pour mesurer la consommation énergétique hivernale dans les bâtiments neufs. Il ne capte pas l’inertie thermique des murs anciens, ne renseigne pas sur le confort d’été, et ne dit rien sur la vulnérabilité aux risques géotechniques. Cette inadéquation entre l’outil de diagnostic et les risques climatiques réels du bâti existant produit des prescriptions qui peuvent aggraver les pathologies qu’elles sont censées prévenir.

Ce dossier documente cet écart : entre les réglementations en vigueur et les risques émergents, entre les solutions préconisées et leur efficacité réelle pour le bâti ancien. Il s’inscrit dans notre programme de recherche-action sur les politiques de l’habitat et du logement, en lien avec la démarche de l’Appartement Traceur.

Comprendre les risques : climat, sol, bâti
  • Guide méthodologique pour l’adaptation des bâtiments existants au changement climatique, Plan Bâtiment Durable, 2026

Ce guide est le premier référentiel opérationnel français dédié à l’adaptation du parc existant au changement climatique. Il résulte d’un an de travail collectif au sein du GT Réha’DAPT, associant l’ADEME, l’OID, le CSTB, le Cerema, l’Alliance HQE, l’AQC, I4CE, Sevaia et AIA Life Designers. Il pose une méthode d’audit reproductible : pour chaque bâtiment, on croise l’exposition territoriale aux aléas (chaleur, inondation, RGA, vents, feux) avec les caractéristiques constructives et d’usage, pour obtenir un profil de vulnérabilité hiérarchisé. Le guide distingue clairement ce qui relève du diagnostic (identifier), de la stratégie (prioriser) et de l’action (intervenir), à l’échelle d’un bâtiment isolé comme d’un parc entier. Il met en garde contre les risques de maladaptation et insiste sur la priorité à donner aux solutions d’adaptation fondées sur la nature.

🔄 Pour le bâti ancien, trois axes de vigilance se dégagent de la grille d’analyse proposée. Le premier concerne les fondations et les réseaux enterrés, dont la vulnérabilité est difficile à évaluer en raison du manque fréquent de données sur leur conception d’origine. Le deuxième porte sur l’enveloppe : le guide insiste sur l’entretien préventif des toitures, des évacuations pluviales et des ancrages de façade, dont la défaillance lors d’épisodes intenses génère des dommages disproportionnés par rapport au coût de la maintenance. Le troisième concerne la ventilation, identifiée comme un levier majeur d’adaptation : le guide préconise de rétablir la circulation d’air par des solutions passives (ventilation traversante, double orientation, ouvertures hautes) ou par l’ajout d’un mode de surventilation nocturne sur les installations mécaniques existantes.

Ce guide de l’Observatoire de l’Immobilier Durable recense 41 fiches actions pour adapter les bâtiments aux aléas climatiques (vagues de chaleur, sécheresse et RGA, inondations, tempêtes, submersion marine, feux). Il privilégie une approche systémique plutôt que des solutions isolées et rappelle que nombre de ces actions consistent en une réappropriation de savoir-faire anciens. Appliquées au bâti ancien, plusieurs recommandations intéressent directement les pathologies documentées sur cette page.

Sur la structure, le guide recommande la pose de croix de chaînage pour stopper l’expansion des fissures, un dispositif spécifiquement adapté aux habitations anciennes en pierre. Face au risque d’inondation, le relèvement des seuils de portes est identifié comme une mesure propre au bâti ancien, rendue possible par ses hauteurs sous plafond importantes.

Sur l’enveloppe, le guide préconise l’imperméabilisation des murs (par l’intérieur pour les parties hors sol, par l’extérieur pour les parties enterrées) et l’emploi de matériaux résistants à l’eau pour les menuiseries et les planchers des niveaux inférieurs. Le document note que les maçonneries en pierres naturelles constituent une exception aux préconisations standard de chaînage (DTU 20.1), ce qui implique des solutions adaptées.

Sur le confort intérieur, le guide recommande de tirer parti de l’inertie thermique des matériaux à forte effusivité déjà présents dans le bâti ancien (pierre, marbre) et de privilégier les méthodes de rafraîchissement passif par ventilation naturelle plutôt que la climatisation.

Le changement climatique en Ile de France

Ce diagnostic interservices (DRIEAT, DRIAAF, DRIHL, DRIEETS) constitue un exercice pluridisciplinaire intéressant dans un appareil d’État français, encore très silotté. Il pose un cadre de planification calibré sur la TRACC : +2,7°C en 2050, +4°C en 2100. L’Île-de-France y apparait comme un concentrateur de vulnérabilités : 19% de la population nationale sur 2,2% du territoire, 30% du PIB, des réseaux vitaux en étoile depuis Paris, un tissu bâti largement antérieur à toute prise en compte du confort d’été. Quatre aléas structurent l’analyse (chaleur, sécheresse, inondations, retrait-gonflement des argiles), croisés systématiquement avec les sensibilités du territoire via une trentaine de cartes.

En filigrane, le document montre que la Seine est devenue un risque autant qu’un atout. Sa température a augmenté de 1,7°C en un siècle, ses débits d’étiage baissent, la durée de ses étiages a doublé, et sa capacité à diluer les polluants et à refroidir les centrales se dégrade. Un rapport de l’OCDE, cité dans le diagnostic, avertit que les lacs-réservoirs ne se rechargeraient qu’à 28% de leur capacité en cas de sécheresse type 1921 : un scénario non encore réalisé mais dont la probabilité s’accroît.

L’autre apport est le concept de ZINI (Zones Impactées Non Inondées) : des territoires hors zone inondable mais touchés par les défaillances en cascade des réseaux (électricité, eau potable, assainissement, transports). L’impact cumulé zones inondées et ZINI atteint 2,34 millions de personnes, soit 19% de la population régionale. Ce concept déplace l’évaluation du risque depuis l’aléa physique (où monte l’eau ?) vers l’impact fonctionnel (que se passe-t-il quand le réseau casse ?)

Sur le versant économique, le diagnostic révèle que seuls 34% des chefs d’entreprise considèrent le changement climatique comme une menace sérieuse. La sous-adaptation des entreprises résulte d’un système assurantiel CatNat qui neutralise le signal économique du risque, rendant rationnelle l’inaction individuelle alors que le coût collectif de cette inaction s’accumule. L’absence de système d’évaluation de l’efficacité des mesures d’adaptation, relevée par le Haut Conseil pour le Climat dans son avis sur le PNACC3, aggrave cet angle mort. Sur le fond : et si le modèle de concentration métropolitaine de 12 millions de personnes sur 2,2% du territoire national était intrinsèquement inadaptable au-delà d’un certain seuil de réchauffement ?

➡ Idées pour l’évaluation

  • Transposer le concept de ZINI à tous les aléas : évaluer non pas l’exposition directe, mais l’impact fonctionnel indirect via les défaillances de réseaux. Pour la canicule, cela signifierait cartographier les quartiers où la coupure d’eau ou d’électricité rendrait les logements inhabitables, même hors ICU maximal. L’IA peut industrialiser ce type de diagnostic en croisant automatiquement les données DPE, cadastrales, satellitaires et LCZ/ICU pour produire un score de vulnérabilité estivale par logement, ciblant les campagnes d’équipement sur les logements les plus à risque.
  • Proposer un outil d’évaluation du « coût de la non-adaptation par entreprise » qui permette différencier les entreprises adaptées de celles qui ne le sont pas encore.

Ce diagnostic pose que l’Île-de-France, longtemps pensée comme protégée par sa latitude tempérée, est en réalité l’une des régions les plus vulnérables de France. Trois facteurs structurels l’expliquent : la concentration extrême de population (12 millions d’habitants sur 2% du territoire), l’artificialisation massive des sols, et la dépendance systémique aux réseaux (énergie, eau, transports). La sécheresse y est identifiée comme un « super-aléa » commandant toute une cascade de variables dérivées : retrait-gonflement des argiles, incendies, érosion de la biodiversité, tensions sur la ressource en eau. Le chapitre final sur les « effets systémiques » prolonge cette logique en reliant les aléas climatiques aux défaillances en chaîne des services collectifs : un aléa ne produit pas un impact isolé, mais une cascade de ruptures interdépendantes dont la modélisation reste rare dans les diagnostics territoriaux classiques.

La document soulève un paradigme de l’aménagement francilien. Le modèle de développement régional (densification, Grand Paris Express, 70 000 logements/an, Zéro Artificialisation Nette) entre en tension frontale avec la capacité d’adaptation climatique du territoire. Le diagnostic a ainsi normalisé une idée encore contre-intuitive : qu’un territoire aussi puissant économiquement que l’Île-de-France puisse être profondément fragile.

Ce socle scientifique a servi de fondement au Plan régional d’adaptation (PRACC), voté en septembre 2022. En creux, il porte un impératif évaluatif fort : croiser des indicateurs de vulnérabilité multi-dimensionnels (exposition climatique x sensibilité socio-démographique x capacité à faire face) pour mesurer l’impact réel des politiques d’adaptation. Le rapport appelle à améliorer les « services climatiques urbains » pour « soutenir l’action publique », ce qui revient à construire un système de suivi-évaluation fondé sur des données spatialisées et actualisables.

L’honnêteté épistémique du sous-titre (« que sait-on, que pressent-on ? ») assume l’incertitude comme composante structurelle du diagnostic, là où la plupart des documents de planification feignent la certitude.

Idées clés pour l’évaluation

➡ construire un outil d’évaluation du « coût de la maladaptation passive » : chiffrer le coût économique et sanitaire de ne pas adapter les équipements publics existants, et le confronter au coût de leur transition énergétique. L’exemple des piscines communales fermées en pleine canicule faute de budget énergétique en est l’illustration : la comptabilité publique ne valorise pas les externalités positives de l’adaptation, transformant une solution existante en victime de la crise qu’elle devrait résoudre.

➡ construire un indicateur composite de sécheresse régionale – c’est à dire intégrer la sécheresse comme méta-risque qui commande tous les autres (RGA, incendies, biodiversité, eau potable, agriculture, énergie nucléaire, navigation fluviale, assainissement).

  • Carnet du GREC francilien : Changement climatique et transition énergétique en région Île-de-France (2022)

Ce carnet du GREC francilien met en lumière une équation énergétique structurellement déséquilibrée : l’Île-de-France concentre 20% de la population française mais ne produit localement que 10% de l’énergie qu’elle consomme, avec un mix reposant encore à 67% sur les fossiles. Le bâtiment et les transports routiers dominent la consommation. Le rapport identifie le « piège de la climatisation » comme un cercle vicieux systémique : les climatiseurs rejettent de la chaleur à l’extérieur, ce qui aggrave l’îlot de chaleur urbain, ce qui accroît le besoin de climatisation. C’est une boucle de rétroaction positive parfaitement modélisée. Depuis la parution du rapport, les données confirment l’emballement : les demandes d’installation de climatisation ont bondi de 186% en un an (Engie Home Services, juin 2025 vs juin 2024), le taux d’équipement national est passé de 14% en 2017 à environ 25% en 2020 et continue de progresser.

Une rupture du carnet est le déplacement du regard : on passe d’un problème d’atténuation (réduire les émissions) à un problème d’adaptation énergétique (comment alimenter en énergie une région qui va avoir besoin de froid plutôt que de chaud). La dépendance énergétique de l’Île-de-France, qui était un handicap en hiver (chauffage), devient un risque existentiel en été si la climatisation se généralise sans que la production locale ne suive. Le carnet a alimenté le débat sur la géothermie francilienne comme alternative systémique à la climatisation individuelle, en montrant que le bassin parisien dispose d’un potentiel géologique exceptionnel (aquifère du Dogger, géothermie de surface) encore largement inexploité.

La précarité énergétique va changer de nature : elle était un problème d’hiver (se chauffer), elle deviendra un problème d’été (se rafraîchir). Les foyers modestes dans des passoires thermiques en ICU seront doublement pénalisés : ils ne pourront ni rénover leur logement, ni s’équiper en climatisation, ni fuir vers une résidence secondaire. La « précarité de fraîcheur » est un concept encore absent des politiques sociales, mais le GREC le fait émerger en creux. Par ailleurs, la dépendance énergétique à 90% est traitée comme un problème à résoudre, pas comme le symptôme d’un modèle territorial fondamentalement non soutenable.

Idées pour l’évaluation

➡ Documenter le « piège de la climatisation » comme boucle de maladaptation : mesurer, à l’échelle d’un quartier ou d’une commune, l’écart entre le bénéfice individuel de la climatisation (confort du logement équipé) et le coût collectif (aggravation de l’ICU pour les logements non équipés, hausse de la pointe électrique, émissions additionnelles). C’est un cas d’école de tragédie des communs quantifiable, et la base d’un argumentaire pour les solutions collectives (réseaux de froid, géothermie) versus les solutions individuelles.

➡ Construire un indice de « précarité de fraîcheur » : la précarité énergétique, historiquement définie par la difficulté à se chauffer en hiver, va changer de nature. Un indicateur croisant revenus du ménage, performance estivale du logement (DPE + orientation + étage + ICU), taux d’équipement en climatisation, et accessibilité aux espaces de fraîcheur publics permettrait d’identifier les foyers en « précarité de fraîcheur » et de cibler les interventions. C’est le pendant estival du taux de précarité énergétique hivernal, et il n’existe pas encore.

Le confort d’été, angle mort de la politique du bâtiment

« Le bâti de 2050 est déjà largement constitué. » L’analyse de la base DPE de l’ADEME montre que seuls 10% des logements français présentent un bon niveau de confort d’été. Plus frappant : 31% des logements classés A sont jugés insuffisants sur ce critère. Les deux principaux facteurs sont le manque de protections solaires extérieures et l’absence de brasseurs d’air. Le confort d’été n’est obligatoire que depuis la RE2020, qui ne concerne que le neuf. Toute la politique de rénovation a été pensée pour l’hiver, pas pour l’adaptation estivale. En copropriété, la pose d’un brise-soleil en façade exige un vote en assemblée générale, procédure de plusieurs mois voire années. Or Paris est, selon The Lancet Planetary Health (2023), la ville d’Europe où l’on a le plus de chances de mourir de chaleur. D’ici 2050, Paris et sa petite couronne cumuleront environ un mois de nuits tropicales par an, contre quelques jours aujourd’hui.

Pour l’évaluation, le constat est direct : le DPE, indicateur central de la politique de rénovation, ne mesure que la performance hivernale. Un logement classé A peut être une fournaise en été. Évaluer la politique de rénovation avec cet indicateur revient à piloter l’adaptation climatique avec un tableau de bord qui ignore la moitié de l’année. L’enjeu est de pondérer le DPE par un score de confort d’été, pour que la politique publique cesse de financer des rénovations qui résolvent le problème de janvier en aggravant celui de juillet.

Voir : Analyse de la base de données DPE au regard du confort d’été passif, Pouget, Ignes, Juillet 2024

La structure sous contrainte : caves, planchers, fondations

Le bâti ancien repose souvent sur des fondations sommaires et des planchers en bois. Lorsque les caves restent humides sur de longues périodes, l’eau fragilise les maçonneries porteuses par lessivage des liants anciens (mortiers de terre ou de chaux), accélère la corrosion des éléments métalliques et fait pourrir les poutres. Les tassements différentiels, les surcharges non prévues à l’origine et le vieillissement des matériaux peuvent conduire à des déformations visibles (planchers qui fléchissent, fissures structurelles) voire, dans les cas les plus graves, à des effondrements. Le décret d’août 2025 sur le diagnostic structurel a introduit un nouvel outil de prévention pour les immeubles collectifs situés dans les secteurs définis par les communes.

L’eau dans l’enveloppe : infiltrations, porosité, étanchéité

Les façades en pierre, en brique ou en enduit ancien n’ont pas été conçues pour être étanches au sens moderne du terme : elles sont perspirantes et évacuent la vapeur d’eau par capillarité. Mais lorsque les joints se dégradent, que les enduits se fissurent, que les toitures vieillissent, ou que des matériaux imperméables (enduits ciment, peintures plastiques) y sont appliqués à tort, l’eau pénètre dans la maçonnerie et s’y retrouve emprisonnée. Les conséquences sont lentes mais cumulatives : dégradation des matériaux, perte de performance thermique, apparition de salpêtre et de moisissures, et dans les cas les plus graves, effondrement structurel, comme l’a illustré l’accident de la rue Amelot à Paris en janvier 2026, où une infiltration d’eau depuis un balcon avait fragilisé un plancher bois jusqu’à son effondrement. En copropriété, ces désordres impliquent souvent les parties communes (pignons, souches de cheminée, descentes d’eau pluviale), ce qui complique et ralentit la prise de décision.

Pour aller plus loin

Les murs massifs anciens possèdent deux grandes qualités : une forte inertie thermique, qui leur permet d’emmagasiner la chaleur ou la fraîcheur pour la restituer lentement par rayonnement, et une grande respirabilité, qui laisse naturellement transiter l’eau et la vapeur d’eau.

Avant d’envisager toute isolation, le traitement des désordres structurels et liés à l’humidité doit impérativement primer. Pour réhabiliter la maçonnerie, il faut assurer un bon drainage, supprimer tout produit imperméable (les hydrofuges sont à bannir) et protéger le mur avec des enduits respirants. Ensuite, la première action ne relève généralement pas d’une isolation lourde, mais d’une « correction thermique ». L’objectif est de pallier le défaut majeur de ces appartements : la sensation de « paroi froide » (souvent aggravée par la mode de la pierre apparente). Pour conserver les bénéfices de l’inertie sans rompre la capillarité du mur, il est conseillé d’appliquer directement un enduit respirant (ex : chaux-chanvre ou plâtre). Enfin, il est préférable d’associer ces murs à un mode de chauffage par rayonnement plutôt que par convection.

L’humidité intérieure : condensation, ventilation, moisissures

Dans le bâti ancien, les murs épais en pierre régulaient naturellement l’humidité intérieure. Les rénovations successives (isolation par l’intérieur, remplacement des fenêtres, suppression des courants d’air) ont souvent rompu cet équilibre. Le remplacement des menuiseries sans installation d’entrées d’air conformes dans les pièces sèches ni mise en place d’une ventilation mécanique adaptée en est la cause principale. Le résultat est un excès d’humidité qui se condense sur les parois froides, en particulier aux ponts thermiques (angles des murs, linteaux, tableaux de fenêtres), dès lors que leur température de surface descend sous le point de rosée de l’air ambiant. Les moisissures qui en résultent sont un risque sanitaire documenté, notamment pour les voies respiratoires, et un facteur de dévalorisation du logement.

Pour aller plus loin

La condensation est la transformation en eau liquide de l’excédent de vapeur d’eau lorsque l’air atteint la saturation (Humidité Relative à 100%). Cette vapeur provient de la respiration et des activités humaines (douche, cuisson, linge). Elle se manifeste par l’apparition d’auréoles et de moisissures, particulièrement dans les zones froides et mal ventilées : angles de murs, cueillies de plafond, parois de penderies.

La fiche AQC distingue deux mécanismes. Les condensations superficielles se forment sur les surfaces dont la température descend sous le point de rosée de l’air ambiant : vitrages, ponts thermiques, murs à forte déperdition. Les condensations interstitielles se produisent à l’intérieur d’une paroi isolée lorsque la vapeur migre de l’intérieur vers l’extérieur et rencontre, dans l’épaisseur du mur, une zone suffisamment froide pour se condenser. C’est pour bloquer cette migration que les constructions modernes (BBC, RE2020) intègrent un pare-vapeur côté intérieur.

🔄 Attention aux spécificités du bâti ancien. Bien que la fiche AQC décrive des mécanismes physiques valables pour l’ensemble des bâtiments, elle met un accent particulier sur les exigences d’étanchéité à l’air propres aux constructions neuves très performantes (de type BBC). Dans le bâti ancien traditionnel (murs massifs en pierre, brique ou moellon), le comportement hygrothermique est fondamentalement différent : ces murs ne comportaient d’origine ni isolant rapporté ni pare-vapeur, et régulent l’humidité naturellement par capillarité et perspirance. Le risque de condensation y apparaît surtout lorsque cet équilibre naturel est rompu par des rénovations inadaptées, comme le remplacement de menuiseries sans installation de nouvelles entrées d’air , ou la pose de revêtements de façade étanches qui bloquent la migration de l’humidité venant de l’intérieur.

Appliquer aveuglément les standards du neuf à une maçonnerie ancienne serait donc très risqué. En bloquant la migration naturelle de la vapeur d’eau avec des matériaux totalement imperméables, on risque d’emprisonner l’humidité dans la paroi et d’accélérer sa dégradation. C’est la raison pour laquelle la fiche AQC insiste sur le fait qu’en réhabilitation, il faut « bien prendre en compte la nature des matériaux du mur existant ». L’utilisation d’un pare-vapeur ne s’impose pas systématiquement, mais doit être évaluée « selon le cas » pour prévenir la condensation interne. Pour préserver le bâti ancien, les solutions clés restent le maintien d’un chauffage minimal permanent (généralement 17°C, y compris dans les pièces inoccupées) , une ventilation permanente et contrôlée avec balayage de l’air, et l’emploi de matériaux respirants respectant la nature du mur (comme détaillé dans la fiche ATHEBA).

Le DPE et le bâti ancien : un diagnostic structurellement biaisé

Depuis la réforme de juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) repose sur une méthode de calcul unique, dite 3CL, qui évalue la consommation conventionnelle d’un logement à partir de ses caractéristiques physiques (matériaux, isolation, chauffage, ventilation). Cette méthode a remplacé l’ancienne évaluation sur factures, qui était utilisée pour les logements d’avant 1948 précisément parce que les modèles de calcul étaient reconnus comme inadaptés à ce type de bâti. Désormais, la même grille s’applique à tous les logements, qu’ils soient neufs ou anciens.

Le résultat est documenté : deux tiers des logements construits avant 1948 sont classés E, F ou G, contre un tiers seulement pour les logements plus récents. Or plusieurs études, dont celles compilées par le CREBA (Centre de ressources pour la réhabilitation responsable du bâti ancien, porté par le Cerema), montrent que la consommation réelle de ces bâtiments anciens est souvent significativement inférieure à ce que prédit le DPE. L’écart s’explique par deux facteurs. La méthode 3CL repose sur un modèle en régime stationnaire (la température extérieure est considérée comme constante), qui ne restitue pas l’effet d’amortissement thermique des murs massifs en pierre ou en brique. Et les diagnostiqueurs, dont la formation au bâti ancien a été jugée insuffisante par le ministère de la Culture comme par le Sénat, appliquent fréquemment des valeurs par défaut pénalisantes au lieu d’identifier les caractéristiques réelles du bâtiment (épaisseur des murs, enduits chaux-chanvre, doubles fenêtres, inertie forte).

Les conséquences sont directes. Le classement en passoire thermique (F ou G) conditionne la mise en location : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025 et les F le seront à partir de 2028, mais un projet de loi prévu pour l’été 2026 introduit un report conditionnel autorisant la signature d’un bail sous réserve d’un engagement de rénovation (3 ans en maison individuelle, 5 ans en copropriété). Ce classement déclenche également une obligation d’audit énergétique dont les recommandations de travaux, calibrées pour le neuf, peuvent être contre-productives sur du bâti ancien : isolation par l’intérieur avec des matériaux imperméables, suppression de la perspirance des murs, dégradation des qualités hygrothermiques. L’ANABF (Association nationale des architectes des bâtiments de France) consacre un dossier entier à ce qu’elle qualifie d’ « arme de destruction massive » : la méthode de calcul revient à considérer qu’un mur de neuf mètres d’épaisseur en granit serait moins performant que huit centimètres de mousse polyuréthane, et les prescriptions de travaux qui en découlent imposent systématiquement l’isolation de maçonneries anciennes dont l’inertie constitue précisément la qualité thermique principale. L’association Maisons Paysannes de France, qui a joué un rôle moteur dans la mobilisation du G7 Patrimoine (regroupement des grandes associations nationales du patrimoine), documente depuis 2022 les effets concrets de ce biais : logements sains et confortables classés en passoire thermique, audits prescrivant des travaux dont le coût dépasse la valeur du bien, ou propriétaires contraints à des arbitrages absurdes (remplacement d’un chauffage gaz performant par des radiateurs électriques d’entrée de gamme) pour améliorer une note administrative déconnectée de la consommation réelle.

Le 20 mars 2025, le Sénat a adopté à l’unanimité une proposition de loi (texte Weber) visant à adapter le DPE aux spécificités du bâti ancien, en intégrant le confort d’été, la qualité de l’air intérieur et la perméance à la vapeur d’eau dans les critères d’évaluation, et en exigeant des compétences spécifiques pour les diagnostiqueurs intervenant sur ce type de bâti. Le texte a été transmis à l’Assemblée nationale mais, à la date de mai 2026, aucun calendrier d’examen n’a été arrêté. Parallèlement, la modification du coefficient de conversion de l’électricité (de 2,3 à 1,9) entrée en vigueur le 1er janvier 2026 a permis à environ 850 000 logements chauffés à l’électricité de sortir du statut de passoire, mais cette correction ne porte que sur le mix énergétique et ne résout en rien le biais méthodologique propre au bâti ancien.

Sources : Rapport de la commission sénatoriale sur la PPL Weber (mars 2025). Rapport CPI, ministère de la Culture (2024). Infodiag, « DPE et bâti ancien : quelles adaptations ? » (juillet 2024). Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de conversion). ANABF, « DPE : arme de destruction massive ? », dossier La Pierre d’Angle (août 2023). Maisons Paysannes de France, mobilisation DPE et bâti ancien (2022-2025). CREBA, Centre de ressources pour la réhabilitation responsable du bâti ancien, Cerema.

Voir également : Rénovation énergétique pour le cadre plus large de la politique de rénovation (MaPrimeRénov’, directive européenne PEB, rapports de la Cour des comptes et du CAE, grille d’évaluation du parcours de rénovation).

Chaleur et confort d’été

Le bâti ancien présente des atouts face à la chaleur (hauteurs sous plafond généreuses, volets extérieurs) mais aussi des faiblesses (toitures en zinc, combles non isolés, cours intérieures mal ventilées). L’inertie thermique des murs épais est à double tranchant : très efficace sur des pics de chaleur courts, elle devient un piège lors de canicules prolongées. La pierre se gorge de chaleur sans pouvoir se décharger et se transforme en véritable radiateur nocturne. Avec la répétition des épisodes caniculaires en Île-de-France, le confort d’été devient un enjeu de santé publique, en particulier pour les personnes âgées et les logements situés sous les toits. L’adaptation passe par des solutions compatibles avec le bâti ancien (protection solaire extérieure, ventilation nocturne, végétalisation des cours) plutôt que par la climatisation, dont le coût énergétique et les rejets de chaleur aggravent le phénomène d’îlot de chaleur urbain.

Coupe transversale d’une maison ancienne en pierre illustrant les principales pathologies du bâti ancien face au dérèglement climatique : remontées capillaires depuis le sol argileux, infiltrations d’eau de pluie en façade et toiture, condensation intérieure sur murs froids, ponts thermiques singuliers, et accumulation de chaleur sous combles.

Les acteurs

CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment)

Établissement public de l’État, le CSTB est l’organisme technique de référence de la construction en France. Ses deux grands rôles sont la recherche (comme le projet RAM2S sur l’adaptation aux risques argileux) et l’évaluation des innovations. Véritable « gendarme » du marché, il teste en laboratoire et délivre l’Avis Technique (ATec), une certification indispensable pour que les nouveaux matériaux soient validés par les assurances sur les chantiers.

OID (Observatoire de l’Immobilier Durable)

Association indépendante créée en 2012, l’OID fédère plus de cent membres et partenaires issus du secteur immobilier professionnel (foncières, gestionnaires d’actifs, promoteurs, investisseurs institutionnels). Son objet est la promotion de l’immobilier responsable autour des thématiques ESG (Environnemental, Social et Gouvernance). L’OID produit des outils, des études et des référentiels qui permettent à ses membres de répondre à leurs obligations de reporting climatique (Taxonomie européenne, TCFD, loi Énergie-Climat). Ses travaux s’appuient sur des partenariats scientifiques avec Météo-France, le BRGM, le CNRM et le Cerema. L’OID fonctionne sur un modèle hybride : ses outils de diagnostic sont accessibles gratuitement, tandis que l’analyse de portefeuilles immobiliers fait l’objet de licences payantes. L’OID produit des outils, des études et des référentiels, accessibles sur sa plateforme Taloen.

Les outils
  • BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments), CSTB, 2022

La BDNB est une cartographie du parc bâti français produite par le CSTB à partir du croisement d’une trentaine de bases de données publiques (BDTopo IGN, Fichiers fonciers DGFIP, bases adresses BAN). Elle attribue une fiche d’identité à chacun des 32 millions de bâtiments du territoire, avec plus de 400 informations : morphologie, matériaux, performance énergétique (DPE réels ou simulés), données administratives et zonages de risques, dont le risque argiles. Un algorithme de machine learning prédit les valeurs manquantes. La version open data (plus de 170 indicateurs) est téléchargeable sur data.gouv.fr. Elle alimente plusieurs services opérationnels, dont Go-Rénove (aide à la décision de rénovation), Batistato (statistiques du parc francilien, DRIEAT) et Zéro Logement Vacant (ciblage des passoires énergétiques par les collectivités).

Cartographie des cumuls d’expositions environnementales (air, bruit, sols) et de vulnérabilité socio-territoriale en Île-de-France. (voir également Santé et Habitat).

Bat-ADAPT est un outil d’analyse des risques climatiques développé par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) et hébergé sur la plateforme en ligne R4RE (Resilience for Real Estate). Il permet de réaliser un diagnostic de vulnérabilité de son bâtiment face à divers aléas, dont le retrait-gonflement des argiles (RGA), les chaleurs extrêmes et les inondations. En renseignant l’adresse et quelques caractéristiques techniques (fondations, sous-sol, toiture, végétation), l’outil croise l’exposition territoriale aux projections climatiques avec la sensibilité propre de la maison.

  • Géorisques, BRGM / Ministère de la Transition Écologique

Géorisques est le portail public de référence pour connaître les risques naturels et technologiques à une adresse donnée. En renseignant une adresse, le particulier accède en quelques clics à l’ensemble des aléas recensés sur sa parcelle : inondations, mouvements de terrain (dont le retrait-gonflement des argiles), cavités souterraines, radon, sols pollués (bases BASOL et BASIAS), installations industrielles classées (ICPE) et plans de prévention des risques (PPR) applicables. Le site donne également accès à l’historique des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune via la base GASPAR. Conçu pour le grand public, Géorisques est souvent le premier outil consulté avant un achat immobilier : l’état des risques et pollutions (ERP), obligatoire lors de toute transaction, s’appuie directement sur ses données.

InfoTerre, BRGM

InfoTerre est le visualiseur cartographique du Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM). Il donne accès à l’ensemble des données géologiques du territoire français : cartes géologiques au 1/50 000e et au 1/1 000 000e, logs de forages, mouvements de terrain recensés, cavités souterraines, et zonages d’aléa retrait-gonflement des argiles. L’outil permet de consulter la nature exacte du sol sous un bâtiment donné, ce que ni la BDNB (qui décrit le bâtiment) ni Bat-ADAPT (qui évalue sa vulnérabilité climatique) ne fournissent. Pour le RGA, InfoTerre est complémentaire de Géorisques, qui synthétise et simplifie ces données pour le grand public. InfoTerre s’adresse aux professionnels (bureaux d’études géotechniques, urbanistes, chercheurs) qui ont besoin de consulter les données sources à la parcelle.

Lexique

Ancrages de façade : dispositifs de fixation (pattes métalliques, agrafes, chevilles, rails) qui maintiennent les éléments rapportés d’une façade (bardages, parements en pierre, panneaux d’isolation extérieure, brise-soleil, enseignes) solidaires de la structure porteuse du bâtiment. Avec le temps, la corrosion, les chocs thermiques et les vibrations affaiblissent ces fixations. Lors d’un épisode de vent violent ou de tempête, un ancrage dégradé peut céder et provoquer la chute d’éléments de façade sur la voie publique. Dans le bâti ancien, le problème concerne typiquement les corniches, les modénatures en pierre de taille, les garde-corps en fer forgé et les souches de cheminée, dont les scellements au plâtre ou au mortier de chaux se dégradent avec les infiltrations d’eau.

Maladaptation : action d’adaptation au changement climatique qui, in fine, accroît la vulnérabilité globale, aggrave d’autres risques ou génère de nouvelles émissions de gaz à effet de serre. L’exemple typique est la généralisation de la climatisation individuelle, qui rafraîchit un logement mais aggrave l’îlot de chaleur urbain en rejetant de l’air chaud à l’extérieur.

Perspirance (ou mur perspirant) : capacité d’une paroi à laisser circuler naturellement la vapeur d’eau de l’intérieur vers l’extérieur (respirabilité). Les maçonneries anciennes (pierre, joints de chaux) sont perspirantes. Les recouvrir de matériaux modernes étanches (enduit ciment, isolants synthétiques) bloque cette migration capillaire et provoque l’accumulation d’humidité dans le mur.

Point de rosée : température à laquelle la vapeur d’eau présente dans l’air se condense pour se transformer en eau liquide. Dans les logements anciens rénovés, si la température de la surface d’un mur ou d’une vitre descend sous ce point de rosée, la condensation s’y dépose, favorisant l’apparition de moisissures.

Culture

Appartement proche Paris, la série (Intégrale) – ARTE Série documentaire (12 x 5 min) réalisée par Marion Angelosanto (2024)

Résumé : Dans ce documentaire aux accents de comédie noire, la réalisatrice Marion Angelosanto filme de l’intérieur le naufrage et la tentative de sauvetage de sa propre copropriété, située à Pantin en Seine-Saint-Denis. Lorsque l’immeuble est soudainement frappé d’un arrêté de péril, les habitants découvrent l’ampleur du désastre : un syndic inerte, des dizaines de milliers d’euros de dettes accumulées, des marchands de sommeil sévissant sous les toits, et une structure littéralement rongée par l’humidité, les infiltrations et les fissures. Face au risque réel d’effondrement, une poignée de copropriétaires d’horizons très divers s’unissent pour tenter de reprendre le contrôle de leur bâtiment. L’humour devient alors leur principal extincteur pour affronter la bureaucratie kafkaïenne, les travaux interminables et les impasses des politiques du logement.

Pour aller plus loin

Cette page fait partie de l’écosystème Appartement Traceur, une recherche-action qui documente le parcours réel d’un logement ancien en rénovation.

  • Dégât des eaux : sinistralité, parcours d’indemnisation et convention IRSI.