Évaluer la résilience du parc pavillonnaire face au risque sécheresse
Le retrait-gonflement des argiles (RGA) n’est plus un simple aléa géologique : c’est un défi systémique pour la politique publique du logement. Alors que le système assurantiel actuel montre ses limites, l’évaluation des vulnérabilités devient une clé pour passer d’une gestion de crise subie à une stratégie d’adaptation. Ce dossier analyse les mécanismes du RGA, l’exposition spécifique du territoire francilien et les outils de diagnostic disponibles pour les acteurs publics et privés.
Comprendre le phénomène : le mécanisme du retrait-gonflement
Les sols argileux se comportent comme des éponges : ils se rétractent en période de sécheresse et gonflent avec le retour des pluies. Ces mouvements souterrains, appelés retrait-gonflement des argiles (RGA), constituent aujourd’hui la deuxième cause de catastrophe naturelle en France (et première en coût pour les risques de particuliers). L’Île-de-France y est particulièrement exposée, avec près de 40 % de ses maisons individuelles1 situées en zone d’aléa moyen à fort. Un arrêté du 9 janvier 20262 actualise la cartographie nationale : les zones d’exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal contre 48 % précédemment. Environ 240 000 sinistres ont été enregistrés entre 2018 et 2022, soit 58 % de la totalité des sinistres RGA depuis 1989.
Contrairement aux idées reçues, les fissures qui lézardent les façades ne sont pas une simple fatalité météorologique. Le RGA cible massivement un type d’habitat bien précis : le parc pavillonnaire construit entre les années 1950 et 1980. Durant cette période de fort étalement urbain, des centaines de milliers de maisons ont été érigées avec des fondations très superficielles, en matériaux rigides (parpaings, ciment), et souvent sans aucune étude de sol préalable.
À l’inverse, les anciennes fermes traditionnelles (construites en pierre et chaux, des matériaux qui accompagnent souplement les mouvements du terrain) ou les maisons dotées d’un sous-sol total (dont les fondations descendent à l’abri des variations d’humidité) résistent beaucoup mieux à ces déformations.
Les conclusions des programmes de recherche nationaux « Sécheresse 1 & 2 » (menés par le Cerema et l’IFSTTAR) ont démontré que le sinistre RGA n’est pas une simple fatalité météo, mais le résultat d’un cocktail complexe mêlant géologie, variations climatiques et choix d’aménagement (végétation, gestion des eaux). Pour passer de la gestion de crise à l’anticipation, les acteurs du bâtiment disposent désormais de nouveaux référentiels techniques et de programmes d’innovation pour adapter les constructions.
Point Légal : les études de sol G1 et G2 (loi ELAN)
La loi ELAN (2018), dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er octobre 2020, encadre la vente et la construction en zone exposée au risque argile (zones d’exposition moyenne et forte). Les obligations se répartissent en deux temps.
La vente du terrain : l’étude préalable G1
Lors de la vente d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au RGA, le vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable (G1). Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, et suit les mutations successives du terrain (Art. L132-5 du CCH, Légifrance). Le notaire est de fait le garant de cette obligation : il ne signera pas l’acte sans le rapport G1 annexé. Avec la mise à jour de la cartographie par l’arrêté du 9 janvier 2026, les zones d’exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal.
A noter : cette obligation ne concerne que les terrains destinés à la construction de maisons individuelles. Les terrains situés dans des secteurs d’urbanisme ne permettant pas de construire des maisons individuelles en sont exclus.
Le projet de construction : l’étude de conception G2
Une fois le terrain acquis, l’étape suivante relève du maître d’ouvrage (l’acheteur, futur propriétaire). L’Art. L132-6 du CCH prévoit que celui-ci transmet l’étude G1 aux constructeurs. Si aucune G1 n’est annexée au titre de propriété, le maître d’ouvrage doit fournir une étude équivalente ou une étude géotechnique de conception (G2) prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment.
Le constructeur a alors deux options (Art. L132-7) : soit suivre les recommandations d’une étude G2 qui dimensionne précisément les fondations en fonction du projet, soit respecter les techniques de construction réglementaires minimales (fondations de 80 cm à 1,20 m selon la zone). En pratique, la seconde option est considérée comme insuffisante par de nombreux experts (le rapport Lavarde du Sénat le souligne), et c’est l’assureur qui joue le rôle de filtre : aucune assurance Dommages-Ouvrage (obligatoire pour faire construire) n’acceptera de couvrir un chantier dont les fondations ne s’appuient pas sur une étude G2 en bonne et due forme.
Anticiper plutôt que réparer : les référentiels techniques
- Guide de prévention RGA 2025, Maisons individuelles et retrait-gonflement des sols argileux, Cerema & CSTB, novembre 2025
Alors que les projections de la Caisse Centrale de Réassurance (CCR) estiment une augmentation de 40 % à 60 % de la sinistralité liée au RGA d’ici 2050, le guide expose que les causes des fissures ne sont pas forcément liées à un défaut de la structure elle-même, mais également à des « pièges à eau anthropiques » (terrasses, tranchées) ou à la présence non gérée d’arbres.
Ce guide permet ainsi aux propriétaires de ne pas attendre l’apparition de désordres majeurs ou la publication d’un arrêté interministériel de catastrophe naturelle pour commencer à agir. Pour y parvenir, le document détaille une démarche globale : il impose un diagnostic de vulnérabilité préalable systématique et privilégie des solutions « horizontales » préventives (gestion de l’eau et de la végétation), pouvant être éventuellement complétées par des mesures « verticales » (confortement des fondations, rigidification de la structure) pour réparer les conséquences.
Le projet RAM2S est un programme de recherche et d’innovation piloté par le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), lauréat de l’appel à projets « Solutions face au retrait-gonflement des sols argileux » soutenu par l’ADEME dans le cadre du plan France 2030. Ce projet vise à développer des outils d’information et d’aide à la décision pour les acteurs du territoire.
L’objectif de RAM2S est d’affiner considérablement le diagnostic du risque. Le projet se structure autour de trois axes de travail :
i. L’évaluation de la vulnérabilité des constructions face aux mouvements de terrain à de multiples échelles territoriales.
ii. Le ciblage ultra-précis des bâtiments existants les plus à risque.
iii. L’élaboration de stratégies de remédiation et de prévention, en intégrant fortement le rôle de l’environnement immédiat (infrastructures attenantes, gestion des eaux pluviales, typologie de la végétation locale).
La philosophie de RAM2S marque une volonté de passer d’une gestion curative post-sinistre à une approche prédictive et dynamique, pour sauver un parc immobilier pavillonnaire massivement exposé.
- Adaptation au changement climatique et Plan climat #2, Patrimoine bâti et retrait-gonflement des sols argileux, AREC / Institut Paris Region, 2018
L’Île-de-France est l’une des régions françaises les plus exposées au retrait-gonflement des sols argileux (RGA), deuxième risque naturel le plus récurrent sur son territoire après les inondations. Environ 40 % des maisons individuelles franciliennes se situent en zones d’aléa moyen à fort, et quatre départements (Yvelines, Seine-et-Marne, Essonne, Val-de-Marne) figurent parmi les dix plus touchés au niveau national. Le coût moyen d’un sinistre RGA est estimé à 15 300 € franchise incluse.
Le document identifie trois familles de facteurs : les facteurs de sol (nature argileuse, hydrogéologie, végétation à proximité), les facteurs de construction (profondeur insuffisante des fondations, sous-sol partiel), et les facteurs de déclenchement (sécheresses, mais aussi drainage, imperméabilisation, fuites de canalisation). Le constat central est que « le risque n’est pas suffisamment pris en compte dans les méthodes de construction ». La survenance du RGA n’est d’ailleurs pas systématiquement liée aux sécheresses les plus intenses, ce qui confirme le caractère multifactoriel du phénomène.
Le document propose des leviers d’action à l’échelle intercommunale : intégration du risque dans les documents d’urbanisme (PLUi), mutualisation d’études géotechniques sur les zones à construire, diffusion de règles constructives adaptées (fondations profondes, rigidification, écran anti-racines), et information des pétitionnaires lors de la délivrance des permis de construire. La base GASPAR des arrêtés CatNat est mobilisée comme outil de suivi territorial de la sinistralité.
- Retrait et gonflement des argiles : Analyser et prévenir les désordres, Cerema IFSTTAR, 2018
Le coût annuel moyen des sinistres RGA est passé d’environ 400 millions d’euros par an sur la période 1989-2015 à environ 1,5 milliard d’euros par an entre 2018 et 2022 (source : CCR, PNACC-3). Quand le sol s’assèche, il se rétracte ; quand il se réhydrate, il gonfle. Ces mouvements fissurent les maisons et les routes.
Depuis 2006, le Cerema et l’IFSTTAR ont mené deux programmes de recherche (« Sécheresse 1 & 2 ») qui changent le regard sur le problème. On ne regarde plus seulement la géologie (y a-t-il de l’argile ?) mais le système complet : sol, climat, végétation et bâti. Pour cela, les chercheurs ont instrumenté des maisons réelles sinistrées, dont la MISS (Maison Instrumentée Sinistrée par la Sécheresse), bardée de sondes et de fissuromètres pour suivre en continu ce qui se passe réellement entre le sol et la structure.
Trois résultats clés ressortent de l’article. La sécheresse pénètre plus profond qu’on ne le pensait (3 à 5 mètres), et la végétation joue un rôle majeur. La cartographie nationale au 1/50 000e est trop grossière : un passage au 1/10 000e change significativement l’évaluation du risque réel, parcelle par parcelle. Enfin, les méthodes de mesure vont de la tensiométrie peu coûteuse à la diagraphie nucléaire très précise mais lourde à déployer.
Ces travaux ont depuis nourri la réglementation : la loi ELAN (2018) a rendu obligatoires les études de sol en zone à risque, et un arrêté de janvier 2026 actualise la cartographie nationale.
Arrêté CatNat et RGA : un dispositif collectif pour un risque individuel
Le régime des catastrophes naturelles (CatNat) est le seul mécanisme permettant aux propriétaires sinistrés par la sécheresse d’être indemnisés par leur assurance. Le processus repose sur une décision collective : après un épisode de sécheresse, le maire dépose un dossier en préfecture, une commission interministérielle examine des données météorologiques et hydrogéologiques, et si les critères sont remplis, un arrêté est publié au Journal Officiel couvrant la commune pour une période définie. Or le RGA ne fonctionne pas comme une inondation qui frappe tout un quartier le même jour. Les fissures apparaissent de manière diffuse, maison par maison, parfois des mois après l’épisode de sécheresse, en fonction des fondations, de la végétation ou de l’état des canalisations. Un propriétaire dont les dommages apparaissent hors de la période couverte, ou dont la commune n’est pas reconnue alors que la commune voisine l’est, se retrouve sans recours assurantiel.
Ce décalage entre un risque individuel et progressif et un dispositif conçu pour des événements soudains et collectifs produit un résultat documenté par le Sénat : seules 50 % des communes obtiennent la reconnaissance CatNat sécheresse, et parmi celles qui l’obtiennent, la moitié des dossiers individuels sont rejetés par les experts d’assurance. Une ordonnance de février 2023 a assoupli les critères (prise en compte des successions de sécheresses moyennes, meilleure inclusion des communes limitrophes, encadrement des experts), mais sans remettre en cause le principe. La piste d’une indemnisation fondée non plus sur l’exceptionnalité de la cause météorologique mais sur le constat des dommages au bâti, qui rendrait l’arrêté CatNat superflu, a été évoquée au Sénat mais écartée pour des raisons de coût (surcoût estimé à 850 millions d’euros par an). En l’absence de dispositif alternatif, les propriétaires non reconnus n’ont d’autre recours que le contentieux administratif ou, lorsque le sinistre relève d’un défaut de construction, une action contre le constructeur dans la limite de la garantie décennale.
Les outils
- Géorisques, BRGM / Ministère de la Transition Écologique
Géorisques est le portail public de référence pour connaître les risques naturels et technologiques à une adresse donnée. En renseignant une adresse, le particulier accède en quelques clics à l’ensemble des aléas recensés sur sa parcelle : inondations, mouvements de terrain (dont le retrait-gonflement des argiles), cavités souterraines, radon, sols pollués (bases BASOL et BASIAS), installations industrielles classées (ICPE) et plans de prévention des risques (PPR) applicables. Le site donne également accès à l’historique des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune via la base GASPAR. Conçu pour le grand public, Géorisques est souvent le premier outil consulté avant un achat immobilier : l’état des risques et pollutions (ERP), obligatoire lors de toute transaction, s’appuie directement sur ses données.
Lexique
Croix de chaînage (ou ancre de tirant) : pièce métallique visible en façade (souvent en X, S ou étoile), fixée à l’extrémité d’un tirant, une tige qui traverse le bâtiment de part en part. L’ensemble agit comme une ceinture de sécurité en maintenant les murs opposés l’un vers l’autre pour les empêcher de s’écarter. C’est un renfort très utilisé pour stopper l’expansion des fissures et limiter l’affaiblissement des anciennes habitations en pierre.
Étude géotechnique (Missions G1 / G2) : analyse du sol réalisée par un bureau d’études spécialisé pour savoir comment le terrain se comporte, notamment face au retrait-gonflement des argiles. Depuis la loi ELAN (en vigueur depuis octobre 2020), une étude G1 est obligatoire avant toute vente d’un terrain constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au RGA. Elle identifie les risques du sol et pose les grands principes de construction à respecter. L’étude G2, plus poussée, est obligatoire avant de construire une maison individuelle dans ces mêmes zones : c’est elle qui dimensionne précisément les fondations et les dispositions constructives adaptées au terrain. En cas de fissures sur un bâtiment existant, c’est une autre mission (G5, diagnostic géotechnique) qui permet d’en identifier les causes et d’orienter les réparations.
Diagnostic de vulnérabilité RGA : Bilan technique réalisé sur une maison existante pour évaluer sa sensibilité au retrait-gonflement des argiles, avant même l’apparition de désordres graves. Il examine à la fois le bâti (profondeur des fondations, rigidité de la structure, présence d’un sous-sol partiel) et son environnement immédiat (arbres trop proches, terrasses qui piègent l’eau, canalisations fuyardes). L’intérêt de la démarche est qu’elle débouche souvent sur des mesures simples et peu coûteuses, dites « horizontales » (éloigner une haie, corriger un drainage, supprimer une terrasse imperméable), qui peuvent suffire à stabiliser la situation sans avoir à reprendre les fondations.