Habitat et logement en Île-de-France

Paris concentre un parc privé ancien sans équivalent en France : des immeubles construits avant 1915, des copropriétés de petite taille, un tissu faubourien dont la fragilité structurelle reste potentiellement sous-estimée. Les politiques publiques de rénovation énergétique, de lutte contre l’habitat indigne et de prévention de la dégradation s’y heurtent à des réalités techniques et de gouvernance que les dispositifs nationaux ont peu anticipées ou intégrées.

Cette page rassemble diverses ressources produites par les acteurs franciliens, études, observatoires, rapports d’institutions, qui documentent ces réalités depuis le terrain. Elle sert de point d’entrée pour les lecteurs ancrés dans ce contexte, et de contrepoint territorial pour les autres pages de ce dossier sur l’évaluation des politiques de l’habitat, qui traitent les mêmes thématiques à l’échelle nationale.

Prévention de la dégradation du bâti

Ce rapport préparatoire de l’Atelier Parisien d’Urbanisme (Apur) pose les bases d’un dispositif de veille visant à anticiper la dégradation du parc privé parisien. En croisant statistiquement les données de plus de 50 000 parcelles d’habitat privé, l’Apur a identifié 700 immeubles parisiens présentant un risque avéré de basculer dans l’insalubrité ou le péril. La méthode repose sur le cumul de plusieurs signaux d’alerte objectifs : forte concentration de petits logements locatifs, impayés de factures d’eau, arrêtés de sécurité ou d’hygiène, diagnostics plomb positifs, et forte proportion de demandeurs de logement social. Testée sur le terrain dans le cadre d’Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH), cette modélisation s’est révélée efficace, les opérateurs ayant confirmé la réalité du risque dans 90 % des cas (103 immeubles sur 116 diagnostiqués physiquement).

🔄 Le syndrome de la copropriété (l’amplificateur d’aléas) et l’angle mort de la monopropriété. L’étude dépasse la simple analyse technique du bâti pour démontrer que la dégradation est avant tout un naufrage de la gestion. L’Apur souligne que la copropriété agit comme un « amplificateur d’aléas socio-économiques » : un seul propriétaire défaillant peut suffire à déséquilibrer financièrement un petit immeuble entier. Paradoxalement, la monopropriété concentre elle aussi les situations de crise : près de 30 % des immeubles à risque appartiennent à un propriétaire unique (personne physique ou SCI), contre 16 % dans l’ensemble du parc parisien.

🕸️ Le mythe du « vieux Paris » homogène (la fracture de l’immeuble faubourien). Plus de 90 % des 700 immeubles à risque ont été construits avant 1915 (633 immeubles), contre 81 % pour l’ensemble du parc privé parisien. L’Apur distingue deux mondes : l’immeuble haussmannien, construit avec des matériaux nobles (pierre de taille, fer, fondations solides) qui vieillit bien, et l’immeuble faubourien, forme dégradée utilisant des matériaux meilleur marché (moellons, brique de récupération, béton de mâchefer, fondations précaires), particulièrement sujet aux pathologies. Les disparités de qualité constructive issues de la ségrégation sociale du XIXe siècle continuent de dicter la géographie de l’habitat indigne au XXIe siècle.

L’appartement traceur dans les critères Apur

L’appartement traceur correspond aux critères déterminé par l’APUR comme étant à risque :

– Faubourien confirmé. Façade brique/pierre style hygiéniste, planchers à poutrelles métalliques et voûtains, IPN décrits comme d’origine et centenaires : l’immeuble correspond point par point au profil faubourien de l’annexe Apur, celui que l’étude identifie comme particulièrement sujet aux pathologies structurelles.

– Très petite copropriété. 18 lots principaux, 16 copropriétaires : l’immeuble se classe dans la catégorie des très petites copropriétés (10 à 20 lots principaux). La mutualisation des risques est quasiment inexistante. La défaillance d’un seul copropriétaire percute immédiatement la trésorerie collective, ce que l’Apur nomme exactement « amplificateur d’aléas socio-économiques ». Des déficits de trésorerie sont déjà documentés.

Au critères de l’APUR, nous proposons d’investiguer les champs suivants :
La pérennisation anormale d’étais (mesures conservatoires) : Le maintien de dispositifs de sauvegarde structurelle (étais, blindages) sur plus de 12 mois consécutifs.

– Le blocage de la gouvernance comptable : le refus d’approuver les comptes annuels de la copropriété lors de deux exercices consécutifs ou plus.

– L’instabilité chronique de la gestion : la succession d’au moins trois syndics différents sur une période de cinq ans.

– Le retard dans la convocation des Assemblées Générales (AG) : un délai de plus de 18 mois entre deux assemblées générales.

– La sinistralité récurrente (dégâts des eaux) : la déclaration de trois sinistres ou plus dans l’immeuble sur une période de 36 mois.

– L’inertie face aux injonctions des assurances : un délai supérieur à 6 mois entre la mise en demeure d’un assureur (adressée au syndic pour exiger, par exemple, une recherche de fuite en parties communes) et l’intervention effective des artisans.

Ce rapport commandé par le Conseil régional d’Île-de-France, dresse un panorama des enjeux de l’habitat dégradé à l’échelle de la région capitale. En s’appuyant sur l’exploitation des fichiers fiscaux de 2007, l’étude évalue le parc privé potentiellement indigne à 174 600 logements, soit 4,7% du parc privé francilien.

🔄 La diversification des formes d’indignité. Au-delà du modèle parisien de la copropriété ancienne, l’étude identifie des formes d’indignité spécifiques telles que la division pavillonnaire sauvage, où d’anciens pavillons ouvriers ou de grandes maisons individuelles sont redécoupés et loués à la pièce, y compris les caves, sous-sols et garages. Elle documente le développement de l’habitat précaire sédentaire, caractérisé par l’occupation à l’année de caravanes, cabanes ou mobil-homes installés sur des terrains de camping ou des parcelles privées. Ou encore l’évaluation, elle montre de manière critique comment la loi instituant le droit au logement opposable, adoptée en 2007, vient paradoxalement gripper les dispositifs locaux de lutte contre l’habitat indigne.

traitement des plaintes en matière d'habitat.
Synoptique général relatif au traitement des plaintes en matière d’habitat. L’habitat dégradé et indigne en Île-de-France, Enjeux et politiques, IAU Île-de-France, Février 2011.

Ce rapport, réalisé par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) en lien avec la direction du logement et de l’habitat (DLH) de la Ville de Paris, présente la mise à jour de la liste des immeubles parisiens du parc privé présentant le plus fort risque de dégradation de leur bâti. Initié en 2008, cet outil croise huit indicateurs statistiques (concentration de petits logements locatifs, impayés d’eau, demandes de logement social, termites, plomb, procédures administratives de sécurité et de salubrité) pour orienter de manière précoce les contrôles sur le terrain du Service Technique de l’Habitat (STH).

🔄 La fragilité persistante des copropriétés « sauvées » L’enseignement le plus marquant du rapport réside dans l’analyse de l’efficacité à long terme des politiques de résorption de l’habitat indigne. Parmi les 344 immeubles identifiés en 2015 comme menacés de dégradation, 62 sont des copropriétés privées qui ont pourtant fait l’objet du grand plan d’éradication de l’habitat indigne (2002-2010) mené par l’État et la Ville de Paris sur plus de 1 000 adresses

En 2022, l’observatoire a identifié 264 immeubles présentant des signes de fragilité, marquant une nette hausse par rapport aux 148 adresses signalées en 2021, portée notamment par un effet de rattrapage d’activité post-crise sanitaire. La liste se renouvelle avec 193 « nouveaux » immeubles qui n’étaient pas repérés l’année précédente. Sur les 148 immeubles signalés en 2021, seules 19 adresses ont nécessité l’engagement effectif de procédures contraignantes (péril, arrêtés d’insalubrité) après visite sur le terrain. La grande majorité ont été simplement mis sous surveillance.

Sur le plan méthodologique, le modèle de détection s’est affiné et s’appuie désormais sur 13 indicateurs croisés appliqués à plus de 49 000 immeubles d’habitat privé. Pour affiner l’analyse, l’Apur a élargi la définition des procédures de sécurité et de salubrité prises en compte et a intégré de nouveaux critères de pondération depuis 2020 : l’endettement concomitant de la copropriété et de ses copropriétaires, la forte présence de logements durablement vacants, ainsi que les injonctions de ravalement. C’est l’accumulation de ces divers signaux de fragilité (souvent à partir d’un seuil de 5 points) qui déclenche une alerte purement statistique.

En 2025, l’observatoire recense 248 immeubles présentant des facteurs de fragilité cumulés, soit environ 0,5 % du parc privé parisien (près de 49 000 immeubles suivis). La liste progresse de 8 % par rapport aux 230 adresses de 2024.

🔄  Cette hausse ne traduit pas forcément une dégradation soudaine du bâti, mais deux changements de source : l’intégration rétroactive de tous les arrêtés d’interdiction d’habiter non levés depuis 2006, qui double le nombre d’immeubles comptabilisés au titre de la salubrité, et la bascule du fichier LOVAC vers le portail fiscal, qui gonfle de 47 % les signalements pour vacance durable. La géographie du risque ne bouge pas, elle se confirme. Le Nord-Est parisien concentre 72 % des adresses, le 18e arrondissement restant en tête (24 %).

Diagnostic et vulnérabilités climatiques de la région

Ce diagnostic interservices (DRIEAT, DRIAAF, DRIHL, DRIEETS) constitue un exercice pluridisciplinaire intéressant dans un appareil d’État français, encore très silotté. Il pose un cadre de planification calibré sur la TRACC : +2,7°C en 2050, +4°C en 2100. L’Île-de-France y apparait comme un concentrateur de vulnérabilités : 19% de la population nationale sur 2,2% du territoire, 30% du PIB, des réseaux vitaux en étoile depuis Paris, un tissu bâti largement antérieur à toute prise en compte du confort d’été. Quatre aléas structurent l’analyse (chaleur, sécheresse, inondations, retrait-gonflement des argiles), croisés systématiquement avec les sensibilités du territoire via une trentaine de cartes.

En filigrane, le document montre que la Seine est devenue un risque autant qu’un atout. Sa température a augmenté de 1,7°C en un siècle, ses débits d’étiage baissent, la durée de ses étiages a doublé, et sa capacité à diluer les polluants et à refroidir les centrales se dégrade. Un rapport de l’OCDE, cité dans le diagnostic, avertit que les lacs-réservoirs ne se rechargeraient qu’à 28% de leur capacité en cas de sécheresse type 1921 : un scénario non encore réalisé mais dont la probabilité s’accroît.

L’autre apport est le concept de ZINI (Zones Impactées Non Inondées) : des territoires hors zone inondable mais touchés par les défaillances en cascade des réseaux (électricité, eau potable, assainissement, transports). L’impact cumulé zones inondées et ZINI atteint 2,34 millions de personnes, soit 19% de la population régionale. Ce concept déplace l’évaluation du risque depuis l’aléa physique (où monte l’eau ?) vers l’impact fonctionnel (que se passe-t-il quand le réseau casse ?)

Sur le versant économique, le diagnostic révèle que seuls 34% des chefs d’entreprise considèrent le changement climatique comme une menace sérieuse. La sous-adaptation des entreprises résulte d’un système assurantiel CatNat qui neutralise le signal économique du risque, rendant rationnelle l’inaction individuelle alors que le coût collectif de cette inaction s’accumule. L’absence de système d’évaluation de l’efficacité des mesures d’adaptation, relevée par le Haut Conseil pour le Climat dans son avis sur le PNACC3, aggrave cet angle mort. Sur le fond : et si le modèle de concentration métropolitaine de 12 millions de personnes sur 2,2% du territoire national était intrinsèquement inadaptable au-delà d’un certain seuil de réchauffement ?

➡ Idées pour l’évaluation

Transposer le concept de ZINI à tous les aléas : évaluer non pas l’exposition directe, mais l’impact fonctionnel indirect via les défaillances de réseaux. Pour la canicule, cela signifierait cartographier les quartiers où la coupure d’eau ou d’électricité rendrait les logements inhabitables, même hors ICU maximal. L’IA peut industrialiser ce type de diagnostic en croisant automatiquement les données DPE, cadastrales, satellitaires et LCZ/ICU pour produire un score de vulnérabilité estivale par logement, ciblant les campagnes d’équipement sur les logements les plus à risque.

Proposer un outil d’évaluation du « coût de la non-adaptation par entreprise » qui permette différencier les entreprises adaptées de celles qui ne le sont pas encore.

Ce document formalise, en application des articles L. 121-18 et R. 122-17 du code de l’environnement, l’ouverture de la révision du Schéma régional du climat, de l’air et de l’énergie (SRCAE) d’Île-de-France, copilotée par le préfet de région et la présidente du conseil régional. Le premier SRCAE, adopté en 2012 pour la période 2012-2018, a fait l’objet d’une évaluation à l’issue de laquelle sa révision a été décidée ; les nouveaux objectifs (atténuation climatique, qualité de l’air, développement des énergies renouvelables, adaptation au changement climatique) viseront les horizons 2030 et 2050. L’élaboration s’appuie sur un comité de pilotage, un comité technique et une assistance à maîtrise d’ouvrage, en deux phases : études techniques, puis concertation thématique et plateforme contributive. Le texte précise enfin les modalités d’association du public, dont un droit d’initiative citoyen ouvert deux mois après publication, ainsi que l’évaluation environnementale stratégique confiée à l’Institut Paris Région et examinée par l’IGEDD.

🔄 Le décalage temporel de la planification interroge la portée opérationnelle du futur schéma. Le précédent SRCAE couvrait 2012-2018 ; le nouveau vise 2030 et 2050, ce qui laisse un vide non documenté par le texte lui-même sur la période intermédiaire. Ce calendrier, allongé par une gouvernance dense (COPIL, COTECH, AMO, personnes publiques associées, double niveau de contrôle environnemental via l’Institut Paris Région et l’IGEDD), garantit la robustesse juridique du schéma mais laisse peu de visibilité sur sa capacité à être adopté et décliné localement à temps pour que l’échéance 2030 conserve une portée opérationnelle.

Adopté à l’unanimité, ce document fixe un cap pour renforcer la résilience du réseau hydrographique face à l’intensification des perturbations biophysiques. Compte tenu de l’urgence, la stratégie opère un changement de paradigme en donnant la priorité à des solutions transformationnelles déployées à grande échelle. Elle interroge frontalement la soutenabilité des modèles d’aménagement actuels, désormais confrontés à une limite physique structurante : la concurrence pour l’accès à l’eau.

Les besoins ne cessent de croître. À la pression démographique déjà forte que connaît la région s’ajoutent les besoins accrus de l’agriculture pour l’irrigation de cultures fortement consommatrices (maïs, pomme de terre), ainsi que les volumes considérables requis par les projets de réindustrialisation dite « verte » (production d’hydrogène, notamment). Le partage de la ressource devient de ce fait un enjeu géopolitique local de premier plan : d’un côté, des usages économiques dont les besoins s’accroissent, de l’autre, une ressource en tension, le débit de la Seine pouvant chuter de 10 à 30 %.

🔄 Le paradoxe de la sobriété : une compétition silencieuse entre usages. Si les efforts d’efficacité ont permis, en Île-de-France, de réduire de 6 % les prélèvements d’eau potable sur la dernière décennie, alors même que la population a progressé de 4 %, l’alimentation en eau potable reste de loin l’usage dominant, avec plus de 55 % des prélèvements du bassin. Derrière l’appel général à la sobriété citoyenne et l’objectif affiché d’une baisse supplémentaire de 14 % de ces prélèvements, la stratégie révèle en creux une préoccupation réelle quant à la gestion de conflits d’usages appelés à s’intensifier.

Ce plan stratégique de résilience acte le passage d’une politique environnementale concentrée sur l’atténuation (réduction des émissions de gaz à effet de serre) à une double stratégie intégrant l’adaptation aux impacts déjà visibles. Le rapport vise approche systémique et transversale, qui décloisonne les politiques sectorielles (transports, bâtiment, aménagement, alimentation) pour appréhender les vulnérabilités de manière globale. Ce cadre de planification a ouvert la voie à des outils opérationnels. La création de la structure « Île-de-France Nature » (qui succède à l’AEV) pour piloter l’ingénierie, la renaturation et le retour du vivant en milieu urbain. La refonte du SDRIF-Environnemental (SDRIF-E), qui érige désormais l’adaptation en pilier réglementaire s’imposant directement aux documents locaux d’urbanisme (SCoT, PLU).

🔄  La cinétique des dérèglements biophysiques réels (RGA, sécheresses sévères)
dépasse largement le rythme de la décision et de la mise en œuvre des politiques publiques. Le rapport recommande de ne pas figer les politiques d’adaptation, mais de les piloter via la mise en place d’un « Observatoire régional de l’adaptation » chargé de réajuster les actions en continu face aux incertitudes climatiques.

Ce carnet du GREC francilien met en lumière une équation énergétique structurellement déséquilibrée : l’Île-de-France concentre 20% de la population française mais ne produit localement que 10% de l’énergie qu’elle consomme, avec un mix reposant encore à 67% sur les fossiles. Le bâtiment et les transports routiers dominent la consommation. Le rapport identifie le « piège de la climatisation » comme un cercle vicieux systémique : les climatiseurs rejettent de la chaleur à l’extérieur, ce qui aggrave l’îlot de chaleur urbain, ce qui accroît le besoin de climatisation. C’est une boucle de rétroaction positive parfaitement modélisée. Depuis la parution du rapport, les données confirment l’emballement : les demandes d’installation de climatisation ont bondi de 186% en un an (Engie Home Services, juin 2025 vs juin 2024), le taux d’équipement national est passé de 14% en 2017 à environ 25% en 2020 et continue de progresser.

Une rupture du carnet est le déplacement du regard : on passe d’un problème d’atténuation (réduire les émissions) à un problème d’adaptation énergétique (comment alimenter en énergie une région qui va avoir besoin de froid plutôt que de chaud). La dépendance énergétique de l’Île-de-France, qui était un handicap en hiver (chauffage), devient un risque existentiel en été si la climatisation se généralise sans que la production locale ne suive. Le carnet a alimenté le débat sur la géothermie francilienne comme alternative systémique à la climatisation individuelle, en montrant que le bassin parisien dispose d’un potentiel géologique exceptionnel (aquifère du Dogger, géothermie de surface) encore largement inexploité.

La précarité énergétique va changer de nature : elle était un problème d’hiver (se chauffer), elle deviendra un problème d’été (se rafraîchir). Les foyers modestes dans des passoires thermiques en ICU seront doublement pénalisés : ils ne pourront ni rénover leur logement, ni s’équiper en climatisation, ni fuir vers une résidence secondaire. La « précarité de fraîcheur » est un concept encore absent des politiques sociales, mais le GREC le fait émerger en creux. Par ailleurs, la dépendance énergétique à 90% est traitée comme un problème à résoudre, pas comme le symptôme d’un modèle territorial fondamentalement non soutenable.

Idées pour l’évaluation

➡ Documenter le « piège de la climatisation » comme boucle de maladaptation : mesurer, à l’échelle d’un quartier ou d’une commune, l’écart entre le bénéfice individuel de la climatisation (confort du logement équipé) et le coût collectif (aggravation de l’ICU pour les logements non équipés, hausse de la pointe électrique, émissions additionnelles). C’est un cas d’école de tragédie des communs quantifiable, et la base d’un argumentaire pour les solutions collectives (réseaux de froid, géothermie) versus les solutions individuelles.

➡ Construire un indice de « précarité de fraîcheur » : la précarité énergétique, historiquement définie par la difficulté à se chauffer en hiver, va changer de nature. Un indicateur croisant revenus du ménage, performance estivale du logement (DPE + orientation + étage + ICU), taux d’équipement en climatisation, et accessibilité aux espaces de fraîcheur publics permettrait d’identifier les foyers en « précarité de fraîcheur » et de cibler les interventions. C’est le pendant estival du taux de précarité énergétique hivernal, et il n’existe pas encore.

Outils et cartographie

Cartographie des cumuls d’expositions environnementales (air, bruit, sols) et de vulnérabilité socio-territoriale en Île-de-France. (voir également Santé et Habitat).

Base de données, profils de territoires et statistiques open data sur la constitution et les consommations énergétiques du parc de bâtiment en Île-de-France. Un outil pour l’évaluation et le ciblage des politiques de rénovation énergétique.

Plateforme régionale de suivi centralisant les données sur les impacts du dérèglement climatique en Île-de-France.

Culture

Résumé : Dans ce documentaire aux accents de comédie noire, la réalisatrice Marion Angelosanto filme de l’intérieur le naufrage et la tentative de sauvetage de sa propre copropriété, située à Pantin en Seine-Saint-Denis. Lorsque l’immeuble est soudainement frappé d’un arrêté de péril, les habitants découvrent l’ampleur du désastre : un syndic inerte, des dizaines de milliers d’euros de dettes accumulées, des marchands de sommeil sévissant sous les toits, et une structure littéralement rongée par l’humidité, les infiltrations et les fissures. Face au risque réel d’effondrement, une poignée de copropriétaires d’horizons très divers s’unissent pour tenter de reprendre le contrôle de leur bâtiment. L’humour devient alors leur principal extincteur pour affronter la bureaucratie kafkaïenne, les travaux interminables et les impasses des politiques du logement.

Cette page s’inscrit dans le dossier Politiques de l’habitat et du logement.

Pour aller plus loin

Cas pratique : L’Appartement Traceur, une recherche-action qui documente en temps réel le parcours d’un logement ancien parisien en copropriété.