Projet de loi Relance Logement : présentation, calendrier et évaluabilité

Le présent document porte sur le projet de loi Relance Logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, puis par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale le 22 septembre 2026, il doit encore être examiné en séance publique à l’Assemblée, probablement en novembre. Son contenu reste donc susceptible d’évoluer.

1. Le plan : texte et calendrier

Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par le ministre de la Ville et du Logement, le projet de loi porte sur la relance et la « décentralisation » du logement ; il est couramment désigné « Relance Logement ». Il comporte dix mesures (dix articles) regroupées en trois titres : « L’accélération des constructions », « L’accélération des rénovations » et « Décentralisation ». L’objectif affiché, celui du plan Relance Logement engagé en janvier 2026 dont ce texte constitue la deuxième étape, est la production de deux millions de logements d’ici 2030. Avant son passage en Conseil des ministres, le texte a recueilli un avis favorable du Conseil national de l’habitat (21 mai 2026), du Conseil national des villes (4 juin 2026, à l’unanimité) et du Conseil national d’évaluation des normes. Le texte a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, avec modifications ; il doit désormais être examiné par l’Assemblée nationale.

Le Conseil d’État a par ailleurs rendu un avis globalement favorable, assorti de réserves (avis n° 410923, séances des 11 et 22 juin 2026) ; il juge notamment l’étude d’impact insuffisante s’agissant des opérations d’intérêt local, un constat qui rejoint directement la question de l’évaluabilité, abordée plus bas.

Déposé à l’Assemblée nationale le 24 juin 2026 (n° 2981), le texte a été retiré dès le lendemain par le Premier ministre et redéposé le même jour au Sénat (n° 801), en procédure accélérée. Son examen a été avancé à la suite du retrait du projet de loi « État local » du calendrier parlementaire : la commission des affaires économiques du Sénat a adopté son texte le 1er juillet (rapport de Dominique Estrosi Sassone et Amel Gacquerre, une vingtaine d’amendements). En séance publique les 7 et 8 juillet 2026, le Sénat a adopté le texte en première lecture, avec modifications, notamment l’intégration du confort d’été dans la définition de la rénovation énergétique performante et la réintroduction de dispositions sur le droit de veto des maires. La commission des affaires économiques de l’Assemblée l’a adopté le 22 septembre 2026, avec 71 amendements (rapporteure : Annaïg Le Meur).

Le projet de loi devait initialement être examiné en séance publique à l’Assemblée nationale la semaine du 5 octobre 2026 ; cette semaine devrait finalement être consacrée à l’examen de la proposition de loi sur les violences sexuelles et sexistes, l’examen du texte Relance Logement étant reporté aux semaines suivantes, dans un calendrier d’octobre-novembre chargé par ailleurs par deux niches parlementaires et le projet de loi de finances.

Focus rénovation (article 6)

Dans le cadre de la recherche-action « l’appartement traceur » nous nous intéressons tout particulièrement à l’évaluabilité de l’article 6 en lien avec la rénovation énergétique des logements.

La location des logements classés F et G au DPE, dits passoires thermiques, fait l’objet d’une interdiction progressive depuis la loi Climat et résilience de 2021 : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, ceux classés F devaient l’être à partir de 2028. C’est ce parc, déjà soumis ou bientôt soumis à interdiction, que la mesure 6 vise en priorité.

Le projet de loi souhaite en modifier la méthode : le logement F ou G est réputé décent au titre de la performance énergétique, et peut donc être remis en location, dès lors qu’un contrat de travaux de rénovation énergétique a été conclu. Le délai accordé court à compter de la conclusion de ce contrat et dépend de qui porte les travaux : trois ans lorsque le propriétaire les engage lui-même (maison individuelle ou logement en immeuble collectif), cinq ans lorsqu’ils sont portés collectivement par le syndicat de copropriétaires.

Au-delà de ce report conditionné à un engagement de travaux, l’article 6 introduit d’autres motifs permettant de considérer un logement comme décent au titre de la performance énergétique : l’impossibilité technique, architecturale ou patrimoniale de réaliser les travaux, leur refus par une décision administrative, leur refus voté en assemblée générale des copropriétaires depuis moins de dix-huit mois, ou encore la protection du logement au titre des monuments historiques. En cas d’impossibilité, de refus administratif ou de refus d’assemblée générale, le propriétaire doit justifier avoir réalisé tous les travaux d’amélioration possibles au regard de ces contraintes. Les modalités d’application de certains de ces cas sont renvoyées à un décret en Conseil d’État.

Les ordres de grandeur doivent être maniés avec prudence, les chiffres communiqués variant selon les sources. Le dossier de presse du ministère de la Ville et du Logement fait état de près de 700 000 logements. Le ministre situe la cible entre 650 000 et 700 000 logements maintenus ou remis sur le marché d’ici 2028. À titre de repère, le parc locatif privé compte environ 1,1 million de logements F ou G, soit 13,8 % du parc selon le SDES. Un suivi de la mise en œuvre est par ailleurs annoncé sur un site dédié : Relance Logement.

Adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, le dispositif a été modifié sur plusieurs points : il est étendu aux cas où le coût des travaux est jugé manifestement disproportionné, c’est-à-dire lorsqu’il excède 50 % de la valeur vénale du bien ; le locataire ne peut plus se prévaloir devant le juge du manquement du bailleur à son obligation de décence énergétique s’il fait lui-même obstacle à la réalisation des travaux ; le contrat de travaux doit être conclu avant 2030. Par ailleurs, la notion de « confort d’été » a été intégrée à la définition de la rénovation énergétique performante, notamment dans le cadre du parcours accompagné de MaPrimeRénov’.

Selon Le Moniteur (24 septembre 2026), la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a supprimé, à l’initiative d’Iñaki Echaniz, le motif tiré du coût manifestement disproportionné des travaux, ajouté par le Sénat.

◦ Le projet de loi n°801 visant la relance et la décentralisation du logement

◦ Étude d’impact du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, ministère de la Ville et du Logement, juin 2026, article 6 : « Clarification des obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location »

◦ Tableau d’indicateurs d’impact : loi relance logement

Le tableau d’indicateurs d’impacts prévoit un suivi du nombre de logements rénovés, mais uniquement pour le parc social (article 7, cible : environ 40 000 logements par an, suivi DHUP). Le parc locatif privé, au cœur de l’article 6 et représentant potentiellement 3,7 millions de logements E, F ou G, ne dispose pas d’indicateur équivalent, ni dans l’étude d’impact ni dans le texte lui-même.

2. Évaluabilité

Le principe d’évaluabilité veut qu’une politique publique soit conçue et mise en œuvre dans des conditions qui permettent de l’évaluer. Cette exigence ne se limite pas à un constat porté de l’extérieur sur le texte : l’évaluation gagne à être intégrée à la loi elle-même. Le calendrier retenu, une première lecture au Sénat les 7 et 8 juillet puis un examen par l’Assemblée nationale à la rentrée, ouvre à cet égard une fenêtre pour examiner cette intégration au fil de la navette.

Trois conditions de conception y concourent :

  • Des indicateurs et une obligation de collecte de données inscrits dans le texte
  • La stabilité du cadre. Une cible et des règles qui changent fréquemment interdisent la mesure dans le temps et découragent les décisions d’investissement qu’elles entendent susciter.
  • Des clauses de révision, ou de revoyure, qui programment le réexamen et l’ajustement du dispositif à échéance fixe.

Appliquées à la mesure 6, ces conditions soulèvent par exemple les points suivants :

  • Objectifs : la mesure poursuit simultanément une finalité liée à l’accès au logement (maintenir l’offre locative) et une finalité climatique (sortie des logements des classes F et G)
  • Théorie du changement : l’effet recherché repose sur l’effectivité de travaux dans le délai de trois ou cinq ans.
  • Cible : 650 000 à 700 000 logements maintenus ou remis sur le marché d’ici 2028 selon le ministre, sur un parc locatif privé de 1,1 million de logements F ou G ; la cible quantitative doit intégrer des mesures de qualité que le DPE seul ne reconnaît pas encore. 🔄 Le Sénat a par ailleurs fixé une échéance de conclusion du contrat de travaux avant 2030, postérieure à la cible de 2028 : l’articulation entre les deux dates reste à clarifier.
  • Suivi : un pilotage et un suivi des résultats en partant d’un état des lieux au démarrage de la loi (voir étude d’impact, enregistrée le 13 mai 2026 et modifiée les 20 mai et 3 juin 2026, annexée au texte n° 801 déposé au Sénat le 25 juin 2026)
  • Contrefactuel : que se serait-il passé sans la loi ?

Le ministre annonce 650 000 à 700 000 logements « maintenus ou remis » sur le marché grâce à la loi. Ce chiffre mélange deux situations très différentes. Premier cas : des logements déjà loués, dont le propriétaire prévoyait de toute façon de faire les travaux. La loi ne fait ici que donner plus de temps, pas de changer le résultat. Sans la loi, ces logements auraient quand même fini par être rénovés et reloués, avec l’ancien calendrier (interdiction en 2025 ou 2028). Second cas : des logements vides ou retirés du marché locatif, que la loi fait effectivement revenir en location. Ici, la loi produit un vrai changement. Le problème : le chiffre communiqué additionne les deux cas sans les distinguer, comme si tous relevaient d’un effet de la loi.

3. Points de focus

Les points soulevés par le texte et sa mise en œuvre se regroupent en quatre séquences, du bâti et de sa rénovation jusqu’à l’évaluation du dispositif.

Séquence 1 : le bâti et la décision de travaux

Où et comment se décide la rénovation, du périmètre concerné jusqu’au chantier.

  • L’échelle d’intervention : agir sur le logement seul ou sur l’immeuble entier.
  • La décision en copropriété : qui décide des travaux, et selon quelles règles de majorité.
  • Le bâti ancien et les conditions préalables : salubrité, humidité et état du logement avant toute considération de rénovation énergétique.
  • L’ordre des travaux : enveloppe du bâti et système de chauffage

Séquence 2 : les moyens et leur coordination

Les ressources publiques et privées qui conditionnent le passage à l’acte, et les acteurs qui les pilotent.

  • Le seuil de déclenchement des aides : quel niveau de rénovation ouvre droit à un soutien.
  • Le financement des particuliers : l’accès au crédit et ses conditions, distinct des aides publiques.
  • La coordination entre acteurs publics : l’État, les collectivités et le maire dans un cadre décentralisé.

Séquence 3 : les finalités au-delà de l’énergie

Ce que la rénovation vise en complément de la performance énergétique.

  • Le logement et la santé : confort thermique, humidité, qualité de l’air.
  • La qualité de la rénovation et la prévention des risques : durabilité du bâti et rôle des assureurs dans l’adaptation.

Séquence 4 : effectivité, stabilité et évaluation

Ce qui garantit que la mesure produit ses effets dans la durée, et la manière de le vérifier.

  • L’asymétrie entre aides et sanctions : ce qui est prévu lorsque l’engagement n’est pas tenu.
  • La stabilité du cadre et les clauses de révision : un dispositif évaluable suppose des règles stables et des rendez-vous de réexamen.
  • La démarche d’évaluation : anticiper les effets en amont du débat parlementaire puis de l’adoption du texte.

Un fil transversal traverse ces séquences : l’intelligence artificielle. Au-delà d’un thème isolé, les outils d’IA peuvent intervenir sur plusieurs d’entre elles, du diagnostic du bâti à la coordination des acteurs, jusqu’à la démarche d’évaluation elle-même.

Les amendements du Sénat

Parmi les amendements apportés au texte les 7 et 8 juillet :

Dispositif Jeanbrun. Suppression du seuil de 20% de travaux au profit d’un critère de gain énergétique (saut de deux classes, sauf pour les logements G) et maintien des chaudières fossiles en copropriété (amdts n° 210 rect. ter et n° 3 rect. ter). Le dispositif est également étendu aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) (amdt n° 14 rect. quater).

Rénovation et décence. Réduction de trois ans à dix-huit mois de la durée pendant laquelle un refus de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires exonère le bailleur (amdts n° 315 rect. bis et n° 350). Adoption du principe du DPE collectif (amdt n° 380 rect. ter).

Adaptation à la chaleur. Instauration d’une « clause passerelle » pour faciliter le vote de l’installation de protections solaires extérieures en copropriété (amdt n° 208 rect. bis). Intégration du confort thermique et de la rénovation énergétique comme critères d’avis pour les architectes des Bâtiments de France (amdts n° 21 rect. ter, 141 rect. bis et 357).

Sources : Banque des territoires

Effets attendus

Le passage d’un seuil de travaux (20% du prix d’acquisition) à un critère de résultat (saut de deux classes DPE) change la logique du dispositif Jeanbrun : l’incitation porte désormais sur la performance atteinte, pas sur le montant dépensé. Le maintien des chaudières fossiles en copropriété limite toutefois la portée de cette bascule vers un objectif de résultat.

La réduction du délai d’exonération du bailleur en cas de refus d’AG (trois ans à dix-huit mois) réduit la marge dont dispose la copropriété pour bloquer les travaux sans conséquence pour le propriétaire, ce qui touche directement à la question des blocages en copropriété (voir l’appartement traceur).

Le DPE collectif, voté ici comme principe, reste à préciser dans ses modalités d’application : sa portée réelle dépendra des décrets d’application, non encore connus à ce stade de la navette.

Pour un propriétaire bailleur

Aujourd’hui, rien ne change : aucune de ces dispositions ne s’applique tant que la loi n’est pas votée et promulguée. Un logement G reste interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier officiel ne bouge pas : F interdit en 2028, E en 2034.

Si le texte est voté en l’état, un logement F ou G pourrait rester « décent », donc louable, dans cinq cas :
– Contrat de travaux signé avant 2030 : 3 ans de répit si le propriétaire le signe seul, 5 ans si c’est la copropriété, même si les travaux ne sont pas terminés.
– Refus de l’assemblée générale de copropriété datant de moins de 18 mois, malgré les démarches du bailleur.
– Travaux impossibles pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales, ou refusés par l’administration. Le propriétaire doit alors prouver qu’il a fait tous les travaux possibles.
– DPE collectif : l’immeuble entier atteint le niveau exigé.
– Coût disproportionné : ajouté par le Sénat, ce motif aurait été supprimé par la commission de l’Assemblée. C’est encore à vérifier dans le texte de la commission.

Pour aller plus loin

Sources officielles

Presse et articles

Ouvrage

L’auteur, docteur en droit, dirige depuis 2007 le groupe Immobilier Jean Raimon (Cabinet J. Raimon, Cabinet Vaillant, Études et Gestion Mirabeau), qui gère 4000 lots en gestion locative à Paris et en Île-de-France. Il siège à la FNAIM du Grand Paris et préside la commission administration de biens de la FNAIM nationale. Son livre documente trois dispositifs par leurs effets de terrain plutôt que par leur intention. Sur le DPE, l’objectif écologique se heurte au coût ou à l’impossibilité technique des travaux en copropriété : les bailleurs vendent ou basculent vers la location saisonnière, réduisant l’offre locative que la loi voulait protéger. Sur l’encadrement des loyers, le plafonnement dissuade l’entretien et nourrit un marché gris de compléments de loyer abusifs. Sur le permis de louer, la charge administrative pèse sur les propriétaires honnêtes tandis que les marchands de sommeil, hors cadre légal, l’ignorent. L’auteur ajoute un mythe inversé : la sur-protection des locataires contre l’expulsion pousse les bailleurs à exiger des garanties disproportionnées, ce qui alimente la fraude aux dossiers.

Ressources connexes